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建築条件付土地(宅地)の売買の流れと注意点

建築条件付土地の売買と仲介手数料に関するトラブルと注意点

 建築条件付土地の売買にはリスクがつきものであることをここまで説明してきました。一方で、建築条件付土地を買って建物を新築することのメリットがあることも説明してきたとおりです。メリットとデメリットを考慮して取引するか検討すればよいでしょう。

 その取引を進めるなかで、仲介手数料について疑問を感じる方も多いようです。建築条件付土地という物件を不動産仲介業者に紹介してもらい、価格などの条件も詰めて購入を決断すれば、購入の申込〜売買契約へと進んでいきます。この売買契約の際に、仲介手数料がいくらであるか諸費用の概算書などで目にすることでしょう。

 仲介手数料とは、その物件を斡旋・紹介した不動産仲介業者に対して支払う対価で、売買価格の3%+6万円が上限額とされています。土地の売買価格が2,500万円で建物の建築工事請負金額が1,800万円である場合、建築条件付土地の売買に関する仲介手数料は、2,500万円×3%+6万円=810,000円(税別)となります。土地の売買価格に対してのみ仲介手数料が生じるわけです。

 仲介してもらった物件は建築条件という条件がついた土地ですので、建物の建築工事請負代金は仲介手数料の対象とならないのです。

 しかし、なかには建物の建築工事請負代金に対する仲介手数料を請求しようとする不動産仲介業者がありますので、注意しなければなりません。もし、請求されるようなことがあれば、あくまで土地の売買であって建物は手数料の対象にならないことを主張して構いません。

 ここで、しばしば問題になるのが、売買契約の巻き直しです。建築条件付土地の売買とは、土地の売買契約を締結してから建物のプランを打合せして、互いに合意してから請負契約を締結するものです。しかし、なかには建物プランに合意してから請負契約ではなく、土地と建物の売買契約を締結しようとするケースがあります(最初の土地の売買契約を破棄してからまき直しするパターンです)。

 本来ならば、土地のみの売買ですから、仲介手数料は建物にはかかりません。また、このような契約の巻き直しを行うような取引自体にも問題があると考えるべきです。

 逆に、買主の要望に対応するために売主や不動産仲介業者が建築条件付の土地売買や請負契約、または売買契約の巻き直しなどを行うケースではどうでしょうか。実際には、プランも決められている建売住宅があり、これを一部プラン変更して購入したいという買主がいたとします(よくあることです)。その買主の要望に合わせて売主が対応することとしても、プランの打合せを行って建築確認申請をして、、、と取引を進めていく過程で買主の考えが変わり購入を中止してしまう可能性もあります。

 このようなケースにおいては、売主側が一方的にリスク(設計変更や建築確認申請の費用を負うリスク)を負うことになるため、合意の上で建築条件付の売買契約を締結し、建物プランを決めてから建売同様の売買契約を締結することがあります。

 このようなケースでは、建物代金に対して仲介手数料が生じるのも理解できますね。全てのケースで一概に言えるわけではありませんが、基本的には建物の建築工事請負代金に対する仲介手数料は生じず、あとは個別の内容で判断していく必要があります。





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