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「着工後、完成、引渡し」講座

住宅の検査制度と実情

 建築する土地が決まり、建築するハウスメーカー、工務店などが決まり、間取りなどのプランが決まれば、いよいよ新築工事の着工ですね。

 着工してからは、その新築工事が適切に行われるか、施工不良などが生じないか、といった点に施主の関心が移っていくことが多いでしょう。世間では、様々な欠陥や不具合の問題がおこっており、安心・安全を求める方が多いのは当然だと思います。

 住宅の新築工事に関しては、様々な検査制度がありますが、一度または二度しか新築する機会のない一般消費者の皆さんがその制度や実情を把握するのは難しいかもしれませんね。主に以下のような制度などがあります。

≪外部による検査等≫
(1)建築確認制度に基づく審査・検査(一部の地域を除いて必須)
(2)住宅瑕疵担保責任保険に基づく検査(※1)

≪施工等の関係者による検査等≫
(3)施工会社・ハウスメーカーによる社内検査
(4)工事監理者による監理

 ※1 住宅瑕疵担保責任保険を利用せずに、法務局への供託を行う場合は
     この保険に基づく検査はございません。

 私の運営す会社では、一般消費者の皆様から依頼をお受けして、完全な第三者として住宅の検査を行っておりますが、最近ではこのような施主や買主が自ら検査費用を検査会社に支払って検査業務を依頼することも増えています。

 今までの多くの経験上、上記(1)で工事の施工精度を求めるのは無理があるようです。最低限度の法規制を順守しているかどうかの確認が主であり、品質の部分まではチェックされていません。
(法規制のチェックも漏れの現場も少なくないですが、、、)

 上記(2)は2009年10月以降に引き渡される住宅が対象となったものです。まだ歴史が浅いので、この効果等については判断しづらい部分もありますが、弊社で行う検査で見てきた経験上では、やはりこの上記(2)も「品質」という部分ではあまり期待できそうにありません。

 主要な構造部分や雨水の防止に関することが主であり、細かなところまでは対象となっていないためでしょう。建築施工のミスやトラブルは、細かな点にこそ多いのです。

 上記(3)はその会社によって検査体制は様々です。基本的には大手企業ほど検査体制が整っていることが多いですが、小さな会社でもしっかり対応している現場を見かけることがあります。

 ただ、自社で建築しているものを自社で検査するわけですので、そこには第三者性がありません。どうしても検査が甘くなってしまうケースが出てくるようで、昔から欠陥や不具合がなくなっていません。

 一番期待したいものは、上記(4)です。工事監理者(通常は設計者)が監理をきっちり行っているかどうかがその住宅の安全性や品質を大きく左右するでしょう。

 ただ、圧倒的多数の建売住宅では、この工事監理者が名ばかりでほとんど監理業務を行っていません。注文住宅でも同様のケースが非常に多いです。ハウスメーカーなども、監理者がほとんど現場に行かなかったり、行ってもわずかな回数のみだったりします。

 せっかくの工事監理者が、その役割を果たすことができていないことが、残念ながら「当たり前」になってしまっていることが非常に多いです。

 ただ、設計・監理を施主が設計事務所に直接に依頼しているケースでは、その設計者が工事監理をしっかり行っていることが多く見られます。その工事監理者に十分な能力があるならば、これが最も安心できる可能性があります。

 住宅の検査について、いろいろとご相談をお受けすることが多いですが、上記のようにその種類がいくつもあるために混乱される方も少なくありません。住宅検査の比較表がこちらにあるので参考にしてみてください。

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