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中古一戸建て住宅購入のリスク

 日本では、以前から中古住宅よりも新築住宅の購入を希望する人が圧倒的に多く、「中古住宅は新築住宅を購入できない人が購入する」というイメージすらありました。新築志向の非常に強い国ですね。

 実際に、日本の住宅の寿命は他の先進国に比べても短く、「できれば新築住宅を買いたい」と考えるのも無理もないことでしょう。 しかし、最近になって中古住宅を取り巻く環境は大きく変わろうとしており、今後は、「中古住宅を購入して住みたい」と考える人も増えてくると予想されます。

 現在 : 安くて購入し易いから中古住宅を買う

 今後 : 古くても価値のある中古住宅を買う

 上記のようになっていくわけです。 ただ、中古住宅の購入をためらう理由がいくつかあり、これらの問題解決が必要だと言えるでしょう。中古住宅が抱える問題として以下のものが挙げられます。

 (1)価格設定が不透明
 (2)建物の劣化状態や不具合の有無
 (3)図面不足

 これらの問題について、少し掘り下げてみましょう。

(1)価格設定が不透明

 新築住宅であれば、

  土地の仕入れ価格 + 建築コスト + 不動産会社の利益 = 販売価格

 となります。 しかし、中古住宅の場合、販売価格を決めるのは売主である個人です。もちろん、不動産会社等が売主となっていることも多く、その場合は個人ではありませんが。

中古住宅の建物調査

 その売主の決める販売価格は、土地の仕入れ価格や建築コストとはあまり関係ありません。その時の相場に頼って決めることになります。当然ながら、新築住宅でもその時の相場というものがあるのですが、中古住宅の場合は「相場」のみで決まると言っても過言ではありません。

 つまり、その建物の価値があまり反映されていないと言え、価格の算出根拠が消費者からはわかりにくいのです。 実際には、周辺の条件の近い中古住宅と比較したり、市場の動向を予測したりして、価格を決めるわけですが、これでは消費者にはわかりにくいのですね。

 中古住宅の価格に信頼性が求められていると言えるでしょう。 今、国土交通省では、過去の取引事例を一般公開するなどの取り組みをしているところです。

(2)建物の劣化状態や不具合の有無

 中古住宅の購入を検討している方にとって、最大の問題が「建物の劣化状態や不具合の有無」です。

 「古い建物だから危ないのでは?」
 「古い住宅だからリフォームに多くのお金が必要では?」
 「古いということは、耐震性に劣るのでは?」
 「すぐに建て替えが必要になり新築より高くつくのでは?」

などと心配される方が多いようです。 実際に、建物の状態や購入後の維持の仕方次第では、上記の心配が現実のものとなることもあります。ただ、全ての中古住宅が危ないわけではないですし、建物の状態が良くなくても補修やメンテナンスのやり方次第では、長く安心して住める住宅にすることも可能です。

 もちろん、なかには構造的に大きな欠陥のある住宅もありますから、注意が必要であることは確かです。この問題への最良の対策は、中古住宅の住宅診断(ホームインスペクション)を行う専門家に診てもらうことです。その建物の劣化状態や不具合を確認して適切に補修したり、補強したりすることで、心配を出来る限り無くしてしまうことをお奨めします。

(3)図面不足

 中古住宅の購入を検討している方でも、あまり意識されていない問題として、図面不足があります。 図面は、その住宅(建物)を新築する際に重要な役割を果たすことは間違いないですが、実は、その後のリフォームやメンテナンスの際にも重要なものです。

 図面がないと隠れて見えない箇所がどのようになっているかわからない為、リフォーム工事の際に想定外の問題が生じることもあります。「考えていたリフォームができない」「リフォーム費用が上がる」という問題が実際に起こっているのです。増築・改築・リフォームには、図面の有無は非常に大事です。

 そして、中古住宅を購入する際に図面があれば、購入後の適切なリフォームを想定することができますし、その住宅の特長も把握しやすいものです。もちろん、問題点があれば、図面からわかることもあります。できれば、図面についても住宅診断(ホームインスペクション)を行う専門家に診てもらう方が良いですね。





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