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中古住宅購入時の建物のチェックポイント

中古住宅購入前のチェックポイント(2)基礎の症状とチェック方法

 基礎に関する中古住宅購入前のチェックポイントの続きで、ひび割れ(クラック)やジャンカなどの症状について取り上げます。

○症状(ひび割れ・白華現象・ジャンカ)
 中古住宅を購入するときに基礎をチェックするというのは、何も基礎の種類(べた基礎かどうか、鉄筋コンクリート造かどうか)のみを確認すればよいわけではありません。やはり、基礎の状態がどのようになっているのかチェックしておくことが大事です。

 古くなればある程度の劣化があるのはやむを得ないことです。築年数相当の劣化状況であるならば、何も悪いことではなく、多くの場合は適切なメンテナンス(補修など)をすることで長持ちさせることは十分に可能です。築年数相当以上の劣化が見られる場合は、その後の劣化の進行も早い可能性が考えられますから、要注意だと言えます。

 まずは、基礎の表面にどのような症状が出ているのか目視で確認していく必要があります。

・ひび割れ(クラック)
 基礎の表面にひび割れ(クラック)があるかどうか確認しておきましょう。但し、ひび割れ(クラック)があるからといって全て危険なわけではありません。ひび割れ(クラック)の巾、深さ、位置などの諸条件によって判断していくべきです。

基礎のひび割れ

 住宅診断(ホームインスペクション)の専門家であれば、その他の症状も確認した上で総合的な判断をしていくのですが、これは一般の方にはなかなか困難です。

 参考として、基礎のひび割れ(クラック)の巾が0.3mm以上であれば少し注意した方がよいでしょう。3mmではなく、0.3mmであることに注意してください。残念ながら、この数値は通常の定規では数値が小さすぎて計測できません。住宅診断(ホームインスペクション)の専門家なら、クラックスケールを用いて計測します。

クラックスケールで調査

 ちなみに、0.5mm以上になれば既存住宅瑕疵保険の基準でも不適合と判断されます。

 1つ知っておくべきことは、建物外部から基礎の表面を見たときには、コンクリートではなくモルタルが見えているということです。同じ色であるため、多くの方はコンクリートが見えていると思いがちですが、実際に見えているのはコンクリートの上に塗られたモルタルです。

 モルタルは仕上げ部分であり、この部分のみにひび割れがあったとしてもそれほど問題ではありません。その下にあるコンクリートに達していないひび割れをヘアークラックと呼びますが、それほど心配しなくてよいでしょう。

 逆にコンクリートもひび割れているものを構造クラックと呼び、これについては心配した方がよいことが多いです。

・白華現象(エフロレッセンス)
 白華現象とは、エフロレッセンスとも呼ばれています。コンクリートやモルタルに含まれているセメントの水酸化カルシウムが雨水などの侵入によって、表面に出てきて二酸化炭素などに反応して白くなるものです。

白くて目立つこともあり、心配される方も多いですが、この白華現象(エフロレッセンス)そのものは心配するほどのことではありません。

・ジャンカ
 基礎のジャンカとは、新築する際のコンクリート打設時の施工不良で、空隙ができてしまう現象です。基礎に穴のようなものがある場合は、このジャンカに該当する可能性があります。

 ジャンカはコンクリートの締め固めが不足したり、セメントペーストが漏れたりすることでできることがあります。繰り返しますが、新築時の施工不良の可能性が高いでしょう。

基礎のじゃんか

 ジャンカの症状の程度によっては、コンクリートのかぶり厚の不足、鉄筋の劣化などの原因になるため、慎重な判断が必要です。中古住宅購入時に発見された場合は専門家や工務店に相談して、程度によっては適切な補修を考えた方がよいでしょう。

○基礎の調査方法
 基礎をチェックする時の方法についてお話します。一般の方がこれらを実施するのは容易ではないですが、できる範囲で実行してもよいでしょう。

目視調査

 基本的な調査方法は、やはり目視です。見るだけとはいえ、専門家であっても症状を確認するための最も基本的で必ず実施する手法です。建物の外側をぐるりと回りながら丁寧に見ていきます。

 次に、打診・触診です。言葉の通りに実施するならば、叩いたり触ったりということですが、古い建物の基礎であれば軽く叩いたつもりでも表面のモルタルを壊してしまう可能性もあります。住宅診断(ホームインスペクション)の専門家であれば、打診棒を使用して叩かずに軽く表面を転がすような感じで音や感触の変化を確認します。

打診棒で調査

 モルタルに浮いているところがあれば、音の変化でわかること多いです。浮いている箇所は、あまり長くもたない可能性があるため、何かのリフォームや補修工事があるときに一緒に対処することも考えましょう。

 基礎のひび割れ(クラック)については、前述したようにクラックスケールを使用して計測する方法がよいです。

床下の住宅診断(ホームインスペクション)

 以上のように、中古住宅購入時の基礎のチェックポイントをあげましたが、基礎は建物の外側だけではなく、できれば内部側(床下側)からもチェックするようにしましょう。床下収納庫や点検口からのぞいて確認することが重要です。





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