中古住宅を購入するときに、瑕疵担保責任が問題となることが少なくありません。
瑕疵担保責任とは、売買する住宅に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。売買する上で、通常の注意をしていれば気付くであろう瑕疵は、原則、対象外となりますし、買主が知っていて購入した瑕疵も対象外となります。
この瑕疵担保責任では、売主が責任を負う期間が大事な点の１つです。民法では、買主がその住宅に瑕疵があることを知ってから1年以内に売主に対して損害賠償を求めることができるようになっています。購入した目的を達せられないときには、契約を解除することもできます。
買主が瑕疵があると知ったときですから、購入して10年後に瑕疵を発見すれば、それから1年以内ということになりますので、買主にとっては将来にわたって長期間、安心できそうですね。しかし、買主に有利なことは売主にとって不利なことでもあります。
売主の立場では、いつになっても瑕疵の損害賠償等を請求される怖れがあるため、なかなか自宅を売ろう、という気になれません。売ること自体が大きなリスクにもなってしまうからです。
そこで、多くの中古住宅の取引において、この瑕疵担保責任の期間を制限しており、その内容は売買契約書に明記されています。
例えば、
・売主の瑕疵担保責任を免除する
・瑕疵担保責任の期間を引渡しから1～3ヶ月とする
・売主が不動産会社の場合は、引渡しから2年
といった取り決めが多いです。
売主の瑕疵担保責任を免除するという取り決めでは、買主にとって不利であることは言うまでもないですね。購入後に雨漏りなどが発見されても、売主に対して責任を求めることができません。
売主と買主の両者のバランスを考えれば、2～3ヶ月程度の瑕疵担保責任期間とすることが一般的です。但し、不動産会社によっては瑕疵担保責任を免除する売買契約をいつも使用していることもあり、買主は十分に注意しておく必要があるでしょう。
もちろん、個々の中古住宅の売買（取引）の事情も考慮して検討する必要があります。例えば、建物がかなり古くて購入直後に建替えするのであれば、建物の瑕疵担保責任については免除しても良いこともあるでしょうし、建替え予定ではないものの築30年以上の建物で土地価格のみ（建物の価格を0円）として売買するのであれば、建物の瑕疵担保責任を免除することはあります。
売主が不動産会社の場合には、引渡しから2年以上とすることは認められていますが、これより買主に不利となる特約は無効となります。2年以上とすることだけが有効なのですが、ギリギリのラインである2年とすることが多いですね。
ただ、前述したように、不動産会社が売主ではない場合は、2～3ヶ月程度の瑕疵担保責任を設定することが基本であることをよく理解しておきましょう。もし、売主側が瑕疵担保責任の免除を主張し、その条件で購入するのであれば、購入前の住宅診断（ホームインスペクション）は必須でしょう。
住宅診断（ホームインスペクション）で全ての隠れた瑕疵がわかるわけではないですが、リスクを減らすためには有効ですね。
なお、瑕疵担保責任の期間については、契約前に不動産仲介業者に口頭で確認しておき、なおかつ売買契約までに売買契約書でも確認しておいてください。
