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中古住宅購入のチェックポイントと注意点

中古物件の購入時は付帯設備および物件状況確認書のチェックに注意

 中古物件の購入を決めて売買契約を交わす前に、売買契約書や重要事項説明をもらってその内容を確認しておくことが大事です。契約の席で初めてこれら契約書類を見ても理解するのは簡単ではないため、事前に確認しておくのです。

 この売買契約書や重要事項説明書を確認する際には、できれば「付帯設備および物件状況確認書」も一緒に事前にもらっておき、その内容をよく確認しておくことをオススメします。

中古物件の物件状況告知書

 付帯設備」とは、その中古住宅の取引(売買)に含まれる設備と含まれない設備を売主と買主が書面で明確にしておくためのものです。例えば、買主が「照明器具は売買代金に含まれている」と考えていても、売主はそうは考えておらず引渡し前に撤去していることがあります(ダウンライトを除く照明器具は取引に含まれないことが一般的である)。他にも、キッチンのコンロや食器洗い洗浄器、カーテンレール、カーテン、下駄箱など様々なものが取引に含まれる設備か否かで「勘違い」を生んでいることがあります。

 互いに書面で確認しておくことで、その中古物件の取引(売買)に含まれるものとそうでないものについて契約や引渡し後に揉めるリスクが非常に低くなります。買主にとって、食器洗い洗浄器が含まれないとなれば、それは大きな問題だと感じる方もいるでしょう。こういったことを契約前に確認するようにしましょう。

 次に、「物件状況確認書」のチェックです。物件状況確認書には、その建物の状態について売主が知っていることが記載されます。雨漏りがあるならば、それを書面で売主が買主へ告知するのです。今までに雨漏りしたことがあるか、あるならばその補修をしたか、等についての告知です。

 告知する内容は、雨漏り以外にもシロアリ被害や建物の傾き、給排水設備・配管の故障や漏水なども対象となります。そして、過去にリフォームをしたかどうかも含まれます。また、建物に関することのみに限らず、土地の問題(たとえば土壌汚染、境界トラブル等)についても対象となります。

 ところで、中古物件の売買では瑕疵担保責任の理解をしておくことも大事なことです。詳しくは「中古住宅の瑕疵担保責任に注意」を読んで頂くとして、簡単にいえば売主が瑕疵の存在に気づいていなかったもの(隠れた瑕疵)があったとき、買主が売主に対してその補修等を求めることができる(契約内容等による)ものです。

 しかし、売主がこの物件状況確認書で買主へ告知しているものについては、買主がそれを理解して購入しているわけですので、後から売主へ瑕疵担保責任を求めることはできません。それがたとえ雨漏りであったとしてもです。ですから、買主は売主から告知されている内容をしっかりと確認し、理解したうえで購入判断しなければなりません。物件状況確認書を注意深くチェックしてください。

 ただ、売主が気づいていない建物の不具合や著しい劣化などは、この物件状況告知書でも買主へ説明されませんし、瑕疵担保責任の問える期間を過ぎてからそれらの問題に気づくことが多いですから、できれば売買契約を交わす前には中古住宅の住宅診断(ホームインスペクション)をしておくとよいでしょう。





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