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中古物件購入時に知っておきたいポイント

再建築不可の中古物件購入のデメリットと注意点(1)

 中古住宅の購入を考えている方がインターネットの物件情報サイトやチラシなどで物件情報を見ていると、稀に「再建築不可」と記された物件を見つけることがあります。そう記された物件の売り出し価格を見ると他の物件よりも明らかに安いことに気づかれるでしょう。

 安いからには当然ながらそれだけの理由があるわけですが、再建築不可の物件の購入を検討するならば、しっかりその内容、メリット・デメリットや注意点を理解して判断しなければなりません。あまり一般の方は再建築不可物件に手を出すことはないですが、考え方次第では購入検討もアリかもしれません。

〇再建築不可の物件とは?

 まず再建築不可の物件がどういうものであるか説明します。漢字の通りですが、再建築不可の物件とは建替えすることができない物件です。今現在建っている建物を取り壊して新しい住宅を建てようとしても、それが認められません。再建築できない理由は、「建築基準法上の道路に2m以上、接していないから」です。この条件を満たさない土地では建物を建築することができないのです(一部例外あり)。

 2mという長さは、畳の長い辺よりもやや長いぐらいです。そのような土地は非常に少ないですが、都市部では普通の住宅地に意外と存在しているものです。下図は住宅地を上から見たところです。

再建築不可の例

 上記の図でグレーの部分がよく見られる再建築できない物件の土地の形状です。道路に2m未満しか接していない土地となり、建替えできないのです。ほかにも、一見すると道路に2m以上接しているにも関わらず再建築不可の物件もあります。それは建築基準上で認められた道路ではない、単なる通路に接しているだけであるから再建築不可とされているケースです。

 ちなみに再建築不可であることは、非常に重要なことであるため、不動産会社は買主に対してその事実を説明する義務を負います。ですから、必ず説明されるはずですから、知らずに買ってしまうということはまずないでしょう。

〇再建築不可の中古物件のデメリット・問題点

 次に再建築不可の中古物件を買う場合のデメリットについて説明します。もちろん、建替えできないこと自体が最大のデメリットだと言えます。建て替えしないつもりで購入したものの、大きな地震で倒壊してしまったとしましょう。そのようなときでも、建替えできないために使用できない物件になってしまいます。

 他のデメリットとしては、資産価値が低いということが言えます。事業をしている方が、将来、この土地を担保にして銀行から事業資金の融資を受けるなどといった使い方には向きません。担保としての評価は非常に低く、そもそも融資対象としない銀行が多いです。

 デメリットはまだまだあるので、次のページ(再建築不可の中古物件購入のデメリットと注意点(2))へ続きます。





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