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中古マンション購入の基礎知識と注意点

中古マンションの資産価値

住宅購入の相談を受けておりますと、よく「中古マンションを購入するか悩んでいますが、中古マンションの資産価値はどうなりますか?」と聞かれます。抽象的なご質問なので、なかなか回答しづらいのですが、マンションの資産価値は主に以下の事項と関係してくることを理解しておいてください。

 ・立地
 ・建物の状態(劣化等)
 ・維持管理状態と長期の修繕計画

このうち、立地は利便性が大きいです。特に、これからの中古マンションの資産価値で厳しいと予想されるのは、郊外型マンションです。

「夫婦共働きが当たり前になって通勤の利便性が重視される」「高齢化した世帯も交通利便性を重視することが多い」といったことから、最寄駅から徒歩15分を超える郊外型マンションの資産価値は厳しい可能性が高まります。

もちろん、郊外型であっても「子育てに有利」「近くでそれなりの生活圏を築いている」などのPR材料次第では、資産価値を維持ある程度のレベルで維持できる可能性は十分にあります。

次に、建物の状態です。建物は当然のことながら、劣化していくものです。新築時と10年、20年、30年のマンションでは建物の状態に違いがあるのは当然です。しかし、どのマンションも同じ速度で劣化していくわけではありません。この点がポイントなのです。

今までに多くの中古マンションの建物調査をしてきましたが、個々のマンションによって驚くほどの差を感じることがあります。

 「築15年なのに、どう見ても築30年程度のマンションにしか見えない、、、

ということもあれば、逆に、

 「築30年以上のマンションなのに、築20年未満のマンションと変わらない

ということもあるのです。この差は大きいですし、もちろんこれは資産価値にも影響することです。

実際に中古マンションの購入を検討されている方からのご相談では、「築年数相当程度の建物の状態(劣化状態)のマンション」だと評価されれば、皆さん、安心されるようです。築年数よりもかなり状態の良いマンションに絞って探そうとしても、なかなか出会えるわけではありません。

そして、もう1つ資産価値に関して大事なのは、維持管理状態です。建物の維持管理のことですので、実は前述した建物の状態と同じ項目と言っても良いかもしれません。

しかしここであえて分けたのは、維持管理に大事な長期修繕計画を大事なポイントとして強調しておきたいからです。

マンションは、20年や30年の長期にわたる修繕計画を作成し、その計画をベースに維持修繕を積み重ねていくものです。ですから、この長期修繕計画そのものがひどいものであったり、その計画を適切に実行していなかったりすると、建物維持管理が適切に出来ないことになります。それは、つまり建物の状態も悪くなってしまうということですね。

中古マンションの資産価値を考えるならば、立地・建物の状態(劣化等)・維持管理状態と修繕計画の3点は、非常に大事なものだと考えておきましょう。中古マンションを購入する多くの方が資産価値を意識されると思いますので、皆さんにとって大事だと言えるでしょう。こういった重要な点は第三者に相談することも検討してみましょう。

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