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重要事項説明書の基礎知識や注意点

契約違反による解除

 契約違反による解除とは、前述の手付解除ではなく、売主または買主のいずれかが契約内容に違反した場合の契約解除を定めたものです。契約違反があれば、違反された者が違反した者に対して一定期間内での契約履行を催促し、それでも応じないときに契約を解除できるものです。

 そして、契約違反で契約解除した場合の違約金を別途定めています。その違約金の金額は売買代金の10%か20%で定められることが多いです。20%であれば、相手への抑止力(違反させない抑止力)がより強く働きますが、自分が違反した場合のリスクが高くなります。

 なお、宅地建物取引業者(=不動産業者)が売主である場合は、売買代金の20%が上限と定められています。

 また、実際に被った損害がこの違約金よりも小さくとも大きくとも、所定の違約金の支払いを義務づけ、その差額の請求はできないこととするのが一般的です。

 いろいろな不動産業者がおりますが、なかには手付解除と契約違反による解除、違約金について理解していないと思われる業者もおります。売買契約書をチェックして、条文がこれらを混同した内容で曖昧でもあったので、買主に理解できるよう、且つ明確になるように修正を求めたところ、「いつもこの内容で契約しているので問題ない」と回答を受けたことがあります。

 いつも通りかどうかは全く問題ではなく、買主に一方的に不利にならないよう、且つトラブルとならないよう明確に表現することが大事なのは言うまでもありません。こういった売買契約書を交わしたときに限って、問題が生じトラブルへと発展していくものです。

 また、こういう指摘等に対して、「いつもと同じだから」ではなく、柔軟に対応できるかどうかは不動産業者を見極める上での1つのチェックポイントとも言えます。





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