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住宅の売買契約書の主な条項や特約と注意点

不動産の表示と売買代金

・不動産の表示

 「不動産の表示」欄が売買契約書の冒頭に記載されていることが一般的です。売買の対象となる不動産について明確にしていますので、ここでは購入しようとしている物件の所在地、面積(土地・建物)、建物の構造・階数などに誤りがないか確認してください。

 売買契約書を作成する不動産会社によっては、他の物件の売買の際に使用したファイルを再使用して上書き作成していることがあり、不動産の表示欄に記載された物件が別の物件だったという事例もあります。売主も買主も気づかず、全く無関係の不動産の売買をしているという笑えない事例でした。

 この不動産の表示欄の下部には、備考欄やその他欄、特記事項欄といったスペースが設けられていることが多いですが、新築住宅の場合は建築確認番号が記載されていることもあります。これにも誤りがないか確認しましょう。

 また、分筆登記が完了していない土地の売買をする場合、その旨の説明とともに別紙の通りの区割となるような説明が記載されているケースを見かけることがあります。しかし、その別紙が何であるか特定できない記述も多く、注意が必要です。別紙で説明をしている場合、その書面の作成日・名称を明確にして書類を特定できるようにしてもらいましょう。

・売買代金(何が含まれるか?)

 事前に売主と買主の間で合意しておいた売買代金が記述されているか確認しましょう。売主が不動産会社である場合、建物には消費税がかかりますが、土地には消費税がかかりません。金額に間違いが無いか計算しておきましょう。

 土地と建物のそれぞれの代金が記述されていない売買契約書も多いですが、消費税が記述されておれば、内訳を計算することができます。前述のように消費税がかかるのが建物のみですから、逆算できます。

 たとえば、消費税が120万円と記述されておれば、建物価格は1,500万円です(120万円÷8%)(2016年3月時点の消費税率8%で計算している)。売買代金の総額が、3,500万円(税込)と記述されている場合、土地代金は1,880万円となります(3,500万円―1,500万円―120万円)。

 ちなみに、売主が一般個人の場合には建物にも消費税がかかりませんので、中古住宅の場合は消費税がかからないことが多いです(中古住宅でも売主が不動産会社なら消費税がかかります)。





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