住宅購入の際にその購入費用は誰にとっても大きな関心事です。建売住宅を買う方からは、「土地の価格と建物の価格がそれぞれいくらであるかわかりづらい」「建物の坪単価が５０万円だが適正なのか判断できない」といったご相談をお受けすることも少なくありません。ここでは、建売住宅の価格、それも建物価格についての計算方法や坪単価をチェックするときの注意点をお伝えします。
坪単価とは、１坪あたりの価格です。土地面積が３０坪で土地価格が２，４００万円ならば、その土地の坪単価は８０万円ということになります。価格を坪数で割ればよいだけですから簡単ですね。建物も同じで、建物面積が２２坪で建物価格が１，２１０万円であれば、その建物の坪単価は５５万円です。
ちなみに、チラシ（広告）などでは平米数でのみ表示されていることもありますが、簡易的に計算するならば、「１坪＝３．３平米」だと理解しておきましょう。
建売住宅の建物価格がわからないときは消費税から計算する
さて、建売住宅を購入しようとしたときに、建物の坪単価がいくらであるか計算しようとしても、そもそも建物価格が表示されていないことがあります。土地と建物の両方をあわせた総額しか表示されていないために、建物のみの価格がわからないということです。このような場合には、消費税から建物価格を割り出すようにしましょう。
なぜ消費税から建物価格が算出できるかというと、消費税は土地には課税されず、建物のみに課税されるからです。消費税は１０％ですから、ここから逆算すればよいわけです。
（例）土地と建物の総額が４，０００万円の建売住宅で消費税が２００万円である場合。
消費税２００万円 ÷ １０％ ＝ 建物価格２，０００万円
上記のように計算します。簡単ですね。次に、これを建物の面積で割るだけで建物の坪単価がわかります。建物面積が３０坪であれば以下のようになります。
２，０００万円 ÷ ３０坪 ＝ 坪単価６６万円（小数点以下は四捨五入）
もちろん、総額の４，０００万円から建物価格２，０００万円を差し引いた金額２，０００万円万円が土地価格ということになります。土地の面積が３０坪であれば、土地の坪単価は約６６万円ということになります。
建売住宅の建物価格の坪単価はどれぐらいか？
次に、気になる建売住宅の建物価格の坪単価がいくらぐらいであるかについてお伝えします。
建売住宅と言いましても、その建物のグレード（仕様のレベル）はまちまちです。ハイグレードなものからローコストなものまでいろいろあるのはおわかりでしょう。建売住宅を分譲する会社によって、ローコスト住宅に強みをもっていたり、ハイグレードなものに注力していたりと会社によっても異なりますし、同じ会社でも様々なグレードの建物を分譲していることもあります。
坪単価は、４０～６０万円ぐらいのものが非常に多いです。なかなか範囲が広いですね。しかし、実際にはこれ以外の価格帯のものもあります。たとえば大手ハウスメーカーの建売住宅では、７０万円程度やそれ以上のものもありますし、逆にローコスト住宅メーカーであれば４０万円を切るものも少なくありません。
また、小規模または中堅規模の工務店・不動産会社が分譲する建売住宅であれば、５０～５５万円前後が多いです。ただ、坪単価をチェックするときには以降に記載する注意点のことも合わせて考慮してください。
建売住宅の坪単価をチェックするうえでの注意点
建売住宅の建物の坪単価は、実は単純には比較できません。その建物価格に含まれているものが大きくことなるからです。少し異なるのではなく、大きく異なることが多いですから、ここにはよく注意してください。
特にローコスト住宅である場合には、今までの業界常識では標準とされていた設備が含まれていないことがよくあります。代表的なものは外構工事費です。外構工事はその内容によっては大きなものになりますから、注意しなければなりません。
また、網戸が価格に含まれておらずオプションになっていることもあります。何がオプション工事にあたるかは大事な確認事項です。そして、トイレの換気扇がないこともあります。
一般的には必要だと考えられる設備を無くすことで、価格をおさえて坪単価を下げるという手法は非常に多く見られます。いろいろなオプションをつけていけば、結局はそれなりの価格になることもあるため、単純にチラシ（広告）に表示されている金額だけで比較しないようにすべきでしょう。
以前は、設備のグレードを落として価格を抑えたり、大量仕入れ（規模のメリット）によって価格を抑えたりすることなどで他社と競争してきましたが、今では設備そのものを無くすことが増えているということです。
そして、もう１つ注意しておきたいのはアフターサービスの体制や基準です。建物価格が高い住宅メーカーである方が購入後の対応が良いことが多いです（一般論であり個別の違いはあります）。アフターサービス規準書を取り寄せて、その違いを確認しておくのも建売住宅購入の参考になることでしょう。
（建売住宅の坪単価の比較で注意・検討しておくべきこと）
- 外構工事が価格に含まれているか
- 網戸などの必要な設備が含まれているか
- 設備のグレードに納得できるか
- アフターサービスの違いを理解しているか
