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建築前の建売住宅の購入の注意点

売買契約のイレギュラーな流れの例2:土地の売買契約と建物の請負契約

 次にイレギュラーな場合としては、土地については売買契約を結び、建物については請負契約を結ぶ場合があります。建物が請負契約となっている時点で、建売住宅とは解釈しづらいのですが、現実にはこのようなケースであっても不動産業者が「建売住宅です」と説明していることが少なからずあります。

 購入の流れは以下のようになります。

 1.購入の申し込み

 2.土地の売買契約の締結と手付金の支払い
   土地のみの売買契約書で契約します。

 3.建物プラン(間取り等)の打合せと合意

 4.建物の請負契約の締結
   建物代金についての手付金を支払うこともあります。

 5.建物の建築工事を開始

 6.建物が完成

 7.買主の竣工検査(内覧会)
   買主が完成した建物が契約通りか、工事品質に問題ないかをチェックします。

 8.残代金の支払いと引渡し

 これは、「売買契約を再締結をする場合」とほぼ同じ流れに見えます。しかし、土地の売買契約を締結する際に、「建物プランで合意しない場合には土地の売買契約を白紙解約する」旨の特約をつけておくことで、買主のリスクを抑えることができます。これは、本当は建売住宅というよりは、建築条件付き土地の売買と注文住宅の請負契約なのですが、不動産業者の説明では建売と同じになっていることがあります。

 つまり、「売買契約を再締結をする場合」よりは、買主にとって安心できる進め方だと言えます。しかし、売主である不動産業者(又は仲介する不動産業者)にとっては、買主と合意できずに契約がなくなってしまうことをリスクと考えることがあり、不動産業者は「売買契約を再締結をする場合」の方を採用することも多いです。

 また、土地の売買契約の際に「建物プランで合意しない場合には土地の売買契約を白紙解約する」旨の特約を付けていないことも見かけますので注意が必要です。

 不動産業者の説明としては、「買主の希望を反映したプランにするものの、あくまで建売住宅ですから」ということが多いです。実際に、あまりプラン変更の融通がきかないことが多いので、この点をよく理解して購入判断する必要があるでしょう。

 これらのケースのように、建売住宅とは言っても実態が異なることは多いので、こういうイレギュラーな取引の形があることを理解しておきましょう。建築前の建売住宅を購入する際に理解しておきたいことです。

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