建売住宅を購入しようとして、物件情報をインターネットなどで見ていると、「取引形態」という言葉が小さく書かれていますが、気づいていますか？
取引形態とは、その物件に関してその広告を出している不動産会社の立場を示すもので、建売住宅の販売については、「売主」「仲介（媒介）」「代理（販売代理）」という3つの種類があります。賃貸物件であれば、「貸主」という取引形態もあります。
取引形態とは、建売にかかわらず住宅を購入するのであれば、知っておきたい基礎知識の１つですので、解説します。
売主・仲介・代理とは？
建売住宅の販売については、以下の３つの取引形態がありますが、これらの意味を解説します。
- 売主
- 仲介（媒介）
- 代理（販売代理）
建売住宅（分譲住宅）の販売は、売主が自社で広告宣伝活動を行って、直接に買主を探し、販売することもあれば、販売代理業務を行う不動産会社に販売を委託することもあります。また、不動産会社に買主との間を仲介してもらうこともあります。
つまり、以下のとおりです。
| 番号 | 取引形態 | 内容 |
|---|---|---|
| （１） | 売主 | 直接、売主が販売する |
| （２） | 仲介（媒介） | 売主が委託した販売代理会社が販売する |
| （３） | 代理（販売代理） | 不動産仲介業者が売主と買主を仲介する |
上記（１）の場合でも、不動産仲介業者に仲介を依頼しているケースと一切、依頼しないケースがあります。上記（１）と（２）が混在する形というわけです。
また、複数の不動産仲介業者が同時に同じ物件を取り扱うことは多いです。販売代理の場合も複数社で販売していることもあります。
初めてマイホームを買う人にとっては、少し複雑に感じられますね。
売主
売主が、自ら広告宣伝活動を行うということは、営業担当の人件費や広告宣伝費などのコストをかけて販売活動をするということです。売主にしてみれば、事業計画通りの価格や時期に売却することができれば、粗利益が大きくなることが期待できます。
その反面、事業計画通りに売却できない場合、コストが想定以上に膨らんでしまって、粗利益が小さくなったり、最悪は赤字の事業になったりしてしまうこともあります。
仲介（媒介）と代理（販売代理）
売主が、他社（仲介業者や販売代理業者）に販売を任せるわけですので、売主は営業担当の人件費や広告宣伝費などのコストを抑えることができます、ただし、仲介業者などへ手数料を支払う必要があります。人件費などがかからない分、計画を立てやすいというメリットがあります。
代理の場合は、仲介よりも取引に対して権限を多く持っていることが多いです。たとえば、仲介業者は価格交渉の権限は基本的にはないので、購入希望者から価格交渉が入れば、都度、売主に打診する必要がありますが、代理の場合は売主から価格交渉の権限を与えられていることがあるので、権限の範囲なら売主へのお伺いが不要です。
建売物件の購入検討者から見た取引形態別のメリット・デメリット
建売住宅を購入しようとする購入検討者にとって、取引形態ごとのメリットとデメリットを紹介します。
売主
取引態様が売主である場合において、建売物件の購入検討者にとってのメリットは、仲介手数料がかからないという点です。
たとえば、5,000万円の物件であれば、156万円（別途、消費税）という大きな仲介手数料がかかることが多いです（必ず、この金額になるとは限らない）。この負担はとても大きいですね。
また、売主と直接に交渉するため、交渉スピードが早いことが多いです。複数物件で比較検討しているとき、交渉を早くできると、結果次第で他の物件へ早めに切り替えることもできますね。
ただし、デメリットもあります。それは、複数の購入希望者がいる場合、購入申し込み順での交渉とならず、売主の都合で購入者を選ぶことがあるという点です。売主としては、住宅ローンの審査にパスしやすそうな人を優先したり、現金購入の人を優先したりしたいと考えることがあるからです。
仲介（媒介）と代理（販売代理）
取引態様が仲介（媒介）と代理（販売代理）である場合において、建売物件の購入検討者にとってのメリットは、営業担当者が購入検討者側の味方になってくれることがあるという点です。たとえば、自分に代わって価格交渉を頑張ってくれることがあります。しかし、常に味方になるとは限らず、とにかく成約したい（売りたい）という気持ちから買主が不利な条件で話を進める人もいるので注意が必要です。
デメリットは、仲介手数料がかかるという点と、他の仲介業者が先に販売してしまう可能性があるという点です。
住宅購入者にとっては、このような不動産会社が介在する仕組みは、少しややこしいですよね。なかには、仲介手数料を節約するために、直接に売主と取引したいと考える人もいますが、売主が直接取引に応じていないケースも少なくないので、その場合は直接取引することができません。
取引態様は小さく書かれていることが多い
取引態様は、広告のどこかに小さく記載されていることが多いです。たとえば、所在地や法規制、面積などを小さな文字で記載している物件概要欄があれば、そこをよく読んでみてください。「取引態様：仲介」などと記載されているはずです。
「売主」である場合は、広告内に大きく「当社が売主に付き、仲介手数料は不要」などとPRしていることもあります。広告を見るときの参考としてください。
