中古住宅を購入するなら、買主が絶対に知っておくべき基礎知識の１つに、「契約不適合責任」があります。普段の生活のなかであまり聞きなれない契約不適合責任という言葉だけに、困ってしまいますよね。
しかも、それを絶対に知っておくべきと言われても大変ですね。
この記事では、中古住宅を購入しようとしている人、売買契約の直前の人に役立つように、契約不適合責任とは何か？必ず、売主が負うものなのか、その期間がどれくらいあるかといったことを解説します。また、この責任があることで、ホームインスペクション（住宅診断）が不要かどうかも説明します。
中古住宅の購入の重要チェックポイント：契約不適合責任とは？
商品の売買やサービスの提供において、売主は買主に対して、引き渡した物件が契約の内容に適合していることを保証する義務を負いますが、これを契約不適合責任といいます。以前は、瑕疵担保責任としていたものですが、2020年の民法改正により、契約不適合責任という概念が導入されました。
これは、中古住宅の売買においても同じで、その物件を売った売主が買主に対して負う責任です。買主に引渡された物件において、その契約時に売主から買主に告知・説明されていないかった事象（雨漏り・構造耐力に関わる部位の腐食・シロアリ被害・給排水管の故障など）が見つかったとき、買主が売主に対して何らかの対応を請求することができます。
その求めることができる対応とは、以下のものです。
買主が売主に求められること
- 修補（補修工事）
- 代金の減額
- 損害賠償請求
- 売買契約の解除
買主が、中古住宅を購入する前の時点で、その物件に関する全ての情報を得ることは無理ですから、このように民法で定められているのは、心強いことです。
とはいえ、買主が常に、必ず保護されるとは限りません。実際に購入後に見つかった問題があっても、売主が全てを簡単に認めるとは限りませんし、その過程で交渉を頑張らないといけないことも多いです。
売主の契約不適合責任が免責になっていないか？
買主にとって大きなメリットとなる契約不適合責任は、売主にとってはデメリットにもなりえるものです。それだけに、常に、これが買主の味方となっているわけではないことも知っておく必要があります。
契約不適合責任は売買契約で免責にできる
契約不適合責任は売主が自宅などを売却するときに負う大きな責任ですが、実は、売買契約のなかで、売主が契約不適合責任を負わない、つまり免責とする取り決めをすることができるのです。基本的に、この契約内容は有効です。
このようなことができるなら、売主の立場としては、「免責を条件としておいて」と皆さんが言うことでしょう。
実際に免責としている売買契約は非常に多いです。
築20年以上の中古住宅は免責が多い
売主と買主では立場が真逆で、利害が対立するわけですから、契約不適合責任を有とするか無とするかで、意見がわかれるものです。しかし、実際にはその売買を仲介する不動産会社が上手くコントロールしています。
築浅の住宅であれば、売買価格に占める建物価格の割合が高いですし、売主が売ることで建物を売却して得る金額も大きいので、契約不適合責任を有とすることが一般的です。
逆に古い住宅であれば、建物価格の割合が低い、または全く無い（0円）となるため、売主が建物の売却で得る金額もあまりないので、契約不適合責任を無（免責）とすることが一般的です。
では、どれくらいの築年数がラインになっているかと言えば、仲介する不動産会社や個々の取引などによって違いはありますが、20年が1つの目安と言えます。これより古い住宅では、免責とする取引が多いようです。
任意売却物件は免責が多い
中古住宅の売買に際して、売主の契約不適合責任を免責とするかどうかは、築年数以外の要素でも判断できることがあります。それは、任意売却物件かどうかという点です。
任意売却物件とは、住宅を担保として銀行などから融資を受けていて、その返済が滞ってしまったときに、その住宅を売却することで銀行に借入金を返済しようとするものです。競売は、売主が売却に合意しないときなどに利用されていますが、売主が同意して売却するケースを任意売却と言います。
このような状況では、売主に経済的なゆとりがないため、仮に、契約不適合責任を有とした売買契約を交わしたとしても、何かあった時に売主が補修などの対応をできないことが多いため、最初から免責にしておこうというものです。
買主としては不利なように見えますが、最初から売主が対応してくれない物件だから注意して購入判断しようと考えるきっかけにすることができること、また、こういった物件は市場相場より安めの金額となっていることが多いことから、メリットもあると言えます。
売主が不動産会社なら免責にできない
契約不適合責任を免責とすることは、誰でもできることではありません。具体的には、住宅の売主が不動産会社（＝宅建業者）である場合、売買契約で免責とすることは認められていないのです。
不動産会社はプロなんだから、きちんと責任を負って取引しなさいということでしょう。
築年数が5年や10年の物件でも、30年や40年の物件でも築年数に関係なく、不動産会社が売主ならば契約不適合責任を免れることはできないのです。古い中古住宅で売主が不動産会社である場合、建物をリフォーム、リノベーションして販売していることも多いです（＝買取再販物件）。そういった物件でも同様に契約不適合責任を免責とすることはできないのです。
ホームインスペクション（住宅診断）
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契約不適合責任の期間
契約不適合責任を追及するには、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要がありますが、中古住宅の売買においては、契約によって売主の責任を制限する特約を設けることも可能です。
売主の契約不適合責任の期間が長いと買主に有利
売主が負う契約不適合責任は、その期間が長いほど、買主にとっては有利ですね。民法では、買主が不適合を知った時から1年以内となっているので、不適合を知る時期が購入の10年後なら、それから1年、つまり11年もあることになります。
しかし、これでは、買主にとっては有利であっても売主にとってはリスクが大きすぎますね。いつまで経っても、売却した住宅に関して補修や損害賠償などを請求されるリスクがあることになりますから。
売主が不動産会社以外の場合は引き渡し日から3ヶ月間が多い
そこで、宅地建物取引業法によって、売主の責任を制限する特約を認めています。
具体的には、引渡しから3ヶ月を期間とするといったものです。
つまり、買主としては、購入した中古住宅については、引き渡し後3カ月以内に建物の問題（契約に適合しないこと）がないかチェックして、該当することがあれば、補修等を請求しなければならないということです。
ちなみに短縮後の期間は、3ヶ月でなくてもよいのですが、3ヶ月としている契約が最も多いようです。
売主が不動産会社の場合は引き渡し日から2年間が多い
売主の契約不適合責任について、売主が不動産会社である場合は、免責を認めていませんが、この期間の短縮についても不動産会社に対しては少し厳しめとなっています。具体的には、引き渡し日から2年未満とする期間の短縮は無効となっています。
仮に、1年や3ヶ月とする契約条件で契約を締結しても、その条項は無効となるため、契約不適合責任の期間は民法の原則に従い、買主が不適合を知った時から1年となってしまいます。不動産会社としては、この事態は避けたいわけですので、ほとんどすべての契約において、引渡し日から2年間としています。
あくまでも不動産会社が売主である場合の話であって、仲介している不動産会社のことではないので、誤解しないようにしましょう。
免責の物件を購入するならホームインスペクションが必要か？
契約不適合責任が免責となっているかどうかで、ホームインスペクションを依頼するかどうか判断しようとする人から相談を受けることがあります。それは、本来のインスペクションの意義、目的を考えれば、少し違ったことになるので、解説しておきます。
ホームインスペクションで購入前に建物の状態を要チェック
ホームインスペクションは、中古住宅を購入するときに、建築の専門知識や経験が無い人が、購入判断の材料とすることができる専門的サービスです。建物の劣化状態や施工状態を知ることができれば、その調査結果次第で、その物件を買うかどうか検討することができますね。
実は、中古住宅に限らず、新築住宅の売買に際してもたくさん利用されており、欠陥工事のチェックに役立っています。
契約不適合責任が付いていてもインスペクションはオススメ
売主の契約不適合責任が付いていることは、買主にとってプラス材料ではあるものの、それにより建物の不具合を無いことを確認できるわけではないですし、何か問題が見つかったときに売主がすぐに認めて対応してくれるとも限りません。また、契約不適合責任の対象とはならない不具合が見つかる住宅も多いです。
よって、ホームインスペクションは、契約不適合責任の有無に関わらず、購入の参考とするために利用することが推奨されるサービスです。
ホームインスペクション（住宅診断）
建物の劣化状態、施工ミスを一級建築士がホームインスペクターとして調査する。購入判断や建物のメンテナンスなどの参考となる。アネストは、全国の広域で経験・実績が豊富。
