住宅ローンを借入し、自分自身の居住用として住宅を購入したり新築したりしたときには、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除または住宅ローン減税とも呼ばれる）によって、所得税が控除されます。控除される金額や必要書類などについては、「住宅ローン控除（住宅ローン減税）の内容と必要書類、手続き」をご覧ください。
この住宅ローン控除（住宅ローン減税）は中古住宅を購入しても対象となりますが、築後20年超（耐火建築物は25年超）の住宅の場合には、以下の２つのいずれかの方法によって条件を満たさないと減税の対象となりません。この築年数以下であれば以下の方法は必要ありません。
※ちなみに、耐火建築物かどうかの判断が困難であるかもしれませんが、木造住宅の多くは築20年超、鉄骨造やRC造なら25年超となることが多いです。
築20年超の木造住宅またはその他の築25年超の住宅が減税を受けるには
（１）耐震診断を実施して耐震基準適合証明書を取得する方法
（２）既存住宅瑕疵保険に加入して保険付保証明書を取得する方法
上記のいずれかです。以前は、（１）の方法のみでしたが、今では（２）の方法もあります。
「（１）耐震診断を実施して耐震基準適合証明書を取得する方法」では、実質的に木造住宅でない限りはハードルが高くて住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けるのは難しいことが多いです。また、木造であっても筋違いなどの構造部を確認できる設計図が無いと耐震基準に適合しないと判定されることが多く、結果的に減税を受けられない物件が多くなります。
「（２）既存住宅瑕疵保険に加入して保険付保証明書を取得する方法」では、（１）で無理な物件でも保険へ加入できることもあり、（１）が無理なときの代替方法として利用することも可能です。（２）は建物の保険が付くのもメリットです。
しかし、（２）では無理でも（１）なら適合するというケースもあるため、どちらがよいかは一概には判断できません。どちらもよく比較検討して、買主によってどちらが良いか検討した上で、その方法が無理ならばもう１つの方法を代替法として検討してみましょう。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けるときの重要な注意点は、不動産業者がこの制度について詳しくないことが多いということです。適切な説明を受けられずに、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象とならないと誤解したり、面倒だと感じた営業マンの虚偽の説明によって住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けてもメリットが無いと誤解したりする方が後を絶ちません。
「（１）耐震診断を実施して耐震基準適合証明書を取得する方法」も「（２）既存住宅瑕疵保険に加入して保険付保証明書を取得する方法」も検査を受けて合格しなければならないため、対象とならないことはあります。しかし、ちょっとした補修工事をした後の再検査で合格して、住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けられることも少なくありません。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けるにあたっては、不動産業者が頼りにならないことが多くあるため、買主が自ら動く必要があると考えておいた方がよいでしょう。丁寧に段取りして頂ける不動産業者の担当者であればよいのですが。
買主が自ら動く場合の注意点は、（１）であっても（２）であっても対応できる検査会社に相談・依頼することです。そうすることで、どちらの制度を利用する方がよいかも判断でき、住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けられる可能性が高まるでしょう。
もちろん、どちらの方法でも無理なケースもあることは理解しておく必要があります。また、検査をして不合格となった場合には検査料が無駄になってしまう点はデメリットだと言えます。しかし、検査で不合格な点があるならば、その住宅を長持ちさせたり、安心を得たりするために補修や補強をした方が良いことも多いので、減税を受けられなくてもメリットはあると言えるのではないでしょうか。
本サイトの運営会社である住宅診断（ホームインスペクション）のアネストは、（１）にも（２）にも対応している（但し地域による）ので、依頼を検討するとよいでしょう。一緒に住宅診断（ホームインスペクション）をしてもらうこともできます。
