中古マンション購入の注意点とメリット・デメリット

これから中古マンションを買う方が物件探しや売買契約の前に知っておくべき注意点をご紹介します。また、新築と中古を比べて迷っている人に役立つ中古マンションのメリット・デメリットも紹介します。

中古マンションは「実物を見て買える！」

中古マンション購入の最大のメリットは、やはり、実物を見て購入判断できるということでしょう。

逆に、実物を見て判断できないのが新築マンションのデメリットでもありますね。

しかし、せっかく実物を見られるのにもかかわらず、その最大のメリットを充分に活かしきれていない人が多いのも事実です。

その要因は、「何を見ればよいかわからない」という根本的な問題もありますが、「売主さんに遠慮して」という人もいらっしゃいます。

そのお気持ちはよくわかります。

他人のお宅を拝見しているわけですから、気を遣うな、という方が無理なのかもしれませんね。

売主さんの立場に立って考えてみれば、「売りたい」という気持ちがあるわけですから、「ゆっくり見てもらって結構です」というのが本音であることが一般的なのです。

大きな買い物でもあるわけですから、遠慮は禁物です。しっかりチェックしてください。

さて、「実物を見て買える」ということですが、どのあたりを見れば良いのでしょうか？

逆に、実物を見られない新築マンションの場合のことを考えてみますと、購入者が問題とするのは、部屋の大きさのイメージが掴みにくいということがあります。

そして、フローリングやキッチンの天板などが思っていた色と違うという声も聞きます。

つまり、部屋の大きさや各種仕様のカラーといった「当たり前の部分」の確認も必要です。当然すぎることですが、一通りお部屋を見て、帰った後にご夫婦で「あれ？キッチンって何色だったっけ？」なんて会話をしている方もいらっしゃるのです。

次に、そのお部屋やマンション内にいて聞こえる音（騒音）がないかの確認も行います。併せて臭いも確認しましょう。

窓を開けているときと閉めているときの違いも要チェックですね。

また、バルコニーや窓からマンションの周辺をよく観察し、日当りや風通しに影響のある建物がないか確認します。さらに、今後そういった建物が建つ可能性のありそうな土地がないかも確認すべきですね。もちろん、周辺を歩いてチェックすることも必要です。

空き地や駐車場があれば、建設される可能性を感じるのは当然ですが、工場が建て替えられることもあります。また、大きな邸宅があれば、相続が発生した際に売却され、そこにマンションが建設されることもあります。

眺望を売りにしているマンションの目の前に別のマンションが建った！なんてニュースはよく見られることです。

中古マンションの資産価値と金利リスク

中古マンション購入のメリットの１つに、立地があげられます。もちろん、新築マンションでも立地が良いことは多いのですが、駅前の立地で建設されるマンションは、今後減っていくでしょう（再開発されている駅前なら別ですが）。

駅前の限られた立地で探すとなりますと、中古マンションの方が探しやすいことが多いです。

中古マンション購入のもう１つの大きなメリットに、資産価値の下落幅が小さいことがあげられます。

築後、最初の5年ぐらいが最も価格の下落の大きなときです。その為、築5年を経過していることは中古マンションを買う上での必須条件だとも言えます。

更に、10年以上経過すればよく、15年以上経過すれば下落幅は極端に小さくなることが多いです。

ただし、立地がよければ、築浅でも下落幅が小さいこともありますし、なかには上昇しているものまであるので難しいところです。

やはり、駅近のマンションは有利です。

また、新築マンションとの違いという点では、住宅ローンの金利上昇リスクが小さいというメリットもあります。

新築マンションなら、売買契約をしてから完成するまでの間、長ければ1年以上も待たないといけません。その間に、住宅ローンの金利が上がってしまう可能性があります。最近の金利上昇局面を考えれば、高確率で金利が上昇してしまうでしょう。

中古マンションの場合は、はじめから完成しているわけですから、売買契約から引渡しまでの期間が1～2ヵ月と短いことが多いです。もちろん、売主さんの都合等により3ヶ月先や半年先なんてこともあるのですが、半年も先になるようでしたら、金利上昇リスクが高くなるので購入判断に含めた方が良いでしょう。

売買契約をしてから引渡しまでの期間が短いと契約前に立てた資金計画との誤差が少なくて済みますからメリットと言えるわけです。

関連知識として住宅ローンの金利はその融資実行時の金利が適用されることを知っておきましょう。

中古マンションの購入判断で焦る気持ち

中古マンションのメリットについて見てきましたが、逆にデメリットについて考えてみましょう。

当然ながら、物件によって程度の差はありますが、古い、劣化しているなどのデメリットはあります。

これ以外では、間取等の条件が同じような住戸が同時にいくつも売却されることは稀ですから、気に入った物件があれば、早めに判断しないと先に売れてしまうということがあります。

「早く決断しないと売れてしまう（他の人が買ってしまうかもしれない）。でも、焦って買ってしまうと予期せぬ問題が発生し後悔してしまうかもしれない。」何とも悩ましいところです。

よく不動産会社の営業の方が、「ほかにも見に来たお客さんがいます」なんて言いますが、この辺の心理を突いてきていますね。もちろん、本当に見学しに来て先に購入する可能性もあるわけですから仕方のないところです。

同じ物件がいつ出てくるかわかりませんが、それでも最初に見に行った物件であれば、焦って決断しないことをお勧めします。

中古マンションの場合、その古さがデメリットだと捉える人が多いと思いますが、好きなようにリフォームして住むことができるので、逆にメリットだと考える人もいます。しかし、リフォームといっても何でもできるわけではないですから、物件の見極めが大事です。

問題は、予期せぬリフォームを行うはめになったときです。住宅購入直後の出費の多いときに予想外のリフォーム費用が発生するのは避けたいでしょう。

好みの間取などに変えるためにリフォームしようとして、新たな問題が発見され、追加工事費が必要になることもあります。

 

リフォーム済み中古マンションの落とし穴

前述のコラムの最後の部分に関連して、中古マンションのリフォームについてお話します。

よく広告に、「リフォーム済み」と書いてあることがありますね。

既にリフォームされているのですから、リフォーム代が不要となり、綺麗なお部屋でもあるので、結構評判が良いです。

しかし、既にリフォームされている物件ですから、購入者がリフォームされた箇所を新たにリフォームする可能性は低いでしょう。自分の好きなようにリフォームしたい人にとってはマイナスです。

もっと大事なことは、購入者がリフォームしないということは、購入者がリフォーム中を見ていないということであり、リフォーム中に新たに発見された瑕疵を補修しているかどうか確認できないことにつながります。

前述のコラムで指摘したように、リフォームをしていく過程で、新たな問題（瑕疵など）が発見され、補修のために追加工事を行うことがあります。もちろん、追加工事費用の負担は辛いのですが、逆に、長く住むことを考えれば安心できることでもあるのです。

その大事な機会を失うことは、マイナス事項だと考えるべきです。

もちろん、売主がそういったことを補修してくれていれば良いのですが・・・

自分が住まないマンションのリフォームですから、そこまでコストをかけてまで対応しない可能性が高いでしょう。賃貸マンションのオーナーも修繕工事のコストを削減することに必死になる人は本当に多いです。
自分の住まいと他人の住まい、意識の違いがあるのは避けられないと考えておいた方が良いでしょう。

これからは、広告で「リフォーム済み」という文句を見れば、「綺麗な部屋だな」と思うのと同時に「悪いところが隠れている可能性もあるな」と思うようにしましょう。

ちなみに、購入後にリフォームするなら、床・壁などの下地をとったところで、隠れた瑕疵がないかしっかり確認しましょう。