住宅ローンを借り替えすべきか（金利差と借入残高）

住宅ローンの金利が今年に入ってから下がっていることはニュースでも見ていることでしょう。金利がこれだけ下がれば、当然のことながらマイホームの住宅ローンを借り替えたほうがよいのではないかと考えている人も本当に多いです。

しかし、昨年までも日本は長く低金利が続いてきました。金利が低いときに住宅を購入している人が多いだけに、今年の金利低下があるとはいえ、借り替えのメリットがあるのか悩む人も多いです。そこで、借り替えメリットがある金利の差や借入残高を試算（シミュレーション）により考えてみます。

まず、最初に試算（シミュレーション）したのは以下の条件です。

＜　借り換えシミュレーション　１　＞

借入残高　２，０００万円
借入期間　残り２０年
現在の金利　１．５％
借り替え後の金利　１．０％

わかりやすく借り替え後の金利を固定として試算してみると、毎月の返済額が４，５３０円少なくなり、２０年間の総支払額で１，０８７，２００円少なくなります。しかし、借り替えにかかる諸費用（登記費用や保証料など）が５０～８０万円程度と考えられるため、メリットはそれほどありません。

ただ、実際の金利は上記よりも低いことが多いですね。当初の借入金利も借り換え後ももっと低い金利での借入が考えられます。

＜　借り換えシミュレーション　２　＞

借入残高　２，０００万円
借入期間　残り２０年
現在の金利　１．０％
借り替え後の金利　０．５％

この条件での借り替えであれば、毎月の返済額が４，３９２円少なくなり、２０年間の総支払額は１，０５４，０８０円少なくなります。当初の借入時や借り換え後の金利が同じ巾で下がった場合、減少する利息の巾もそれほど大きくは変わらないことがわかります。

期間２０年で借入額が２，０００万円であれば、金利差０．５％程度なら、借り替えてもよいがメリットはそれほどないということになります。

それでは、シミュレーション２から借入残高を３，０００万円に変更して試算するとどうなるでしょうか。

＜　借り換えシミュレーション　３　＞

借入残高　３，０００万円
借入期間　残り２０年
現在の金利　１．０％
借り替え後の金利　０．５％

この条件での借り替えで試算してみると、毎月の返済額が６，５８８円少なくなり、２０年間の総支払額では１，５８１，１２０円少なくなっています。これならば、借り替えにかかる諸費用（６０～９０万円程度）を考慮しても前向きに借り換えを検討してみたくなる数値ではないでしょうか。

※諸費用は金融機関、住宅ローン商品によって異なるため、必ず個別に試算してから判断してください。

借り替えのメリットは残りの借入期間や残高によって異なるものですが、残高が３，０００万円程度あれば前向きに検討したいところです。今回は住宅購入時が低金利のときで借り替えしても金利差がそれほど大きくないことを前提に試算していますが、もちろん、金利差が前述のシミュレーションよりも大きいようであれば、残高が少なくとも借り替えのメリットが生じることもありますから、計算してみるとよいでしょう。

ただ、借り替えにかかる諸費用の高さが障壁になりますね。

試算は「住宅ローンの返済シミュレーション」で簡単に誰でもすぐにできますので、試してみてください。

○関連記事・コラム

• 住宅ローンの金利一覧で金利比較
• 住宅ローン金利の推移・長期金利の推移
• 住宅ローンの繰り上げ返済：「期間短縮」と「返済額軽減」の違いは？