超低金利時代の今、住宅ローンの繰り上げ返済は「1年後」？「10年後」？

繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済中にまとまった金額を前倒しで返済すること。そのメリットをどこまでご存知でしょうか？

「返済が早く終わる」「返済額が少しでも軽減」あたりは判ると思いますが、繰り上げ返済で投入した資金は「全て元金の返済に充てられる」という点が大きいと思います。

元金が減ると、先々支払うはずだった元金にかかる利息を支払わなくて済むのです。ちゃんと知っておくと、繰上げ返済の達人になることができるかもしれません。具体的にその効果を見て行きましょう。

ケース（１）１年後に繰り上げ返済した場合

借入額3,000万円、長期固定金利1.0%、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなし
のケースを設定してみます。

住宅購入前後はとにかく物要りです。経験者としてやはり1年（四季）を経験しないと、安定して暮らすための出費が収まらないように思います。

とりあえず手元に置いておいた100万円が1年後に使い道のないお金になったとします。返済開始から1年間頑張って貯めたお金でもかまいません。

その時点で繰り上げ返済へ充てたらどうなるでしょうか？

試算の便宜上、繰上げ返済額を97.1万円、繰上げ返済手数料を0円として「期間短縮」を選択して試算してみました。

総返済期間：35年⇒33年8ヶ月に短縮　⇒減少する利息額:384,347円

となります。

ケース（２）１０年後に繰り上げ返済した場合

一方、住宅購入後の10年間はゼロ％に近い金利の預金で置いておき、繰り上げ返済へ充てたとしましょう（他の条件は同じとします）。

総返済期間：35年⇒33年9ヶ月に短縮　⇒減少する利息額:275,083円

軽減できる利息で１１万円近くの差がついてしまいました。いかがでしょう？低金利時代の利息として驚きの数字だと思いませんか？

１00万円を元手に10年で11万円以上着実に殖やせる金融商品があれば、10年後の繰上げ返済でも良いと思いますが…。　預金金利0.0xx％が一般的な現状では見当たらないですよね。

繰上げ返済は早ければ早いほど効果が高いのです。

ただし、ファイナンシャルプランナー（FP)の立場から言わせていただくと、将来必要になるお金（そのとき無いと支障きたすお金＝出産等による収入減の補填や教育費など）を繰り上げ返済に充ててしまうことはお勧めしません。

住宅ローンよりも高い金利での借り入れを生み出してしまう可能性があります。慎重にもライフプランを立ててプレビューしてから実行に移してください。

 

 

＜執筆者＞
・執筆者：山下修一
・所属会社：アズ・ユア・プランナー
・主な資格：ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ・１級ＦＰ技能士）

＜執筆者のプロフィール＞
ライフプランからの住宅資金計画を提唱する実務家ファイナンシャル・プランナー。住宅ローンや保険の見直し、家計改善、資産形成など長期総合的にアドバイスを行っている。