建物が未登記（増築部分の未登記などを含む）である住宅の売買の注意点
住宅を購入するときには、必ず不動産登記が関係してくることになります。一般の人が普段は接することのない不動産登記ですが、ここではそのうち建物の登記がされていないケース（未登記のケース）について説明と注意点をお伝えします。
目次
新築住宅の建物は未登記で売買することが多い
購入したいと考えた住宅の建物が登記されていない、つまり未登記であることがあります。いくつかのケースが考えられますが、最も多いのは新築住宅を購入したときです。
未完成の建売住宅と建物表題登記
新築の建売住宅では、土地と建物がセットで販売されていますが、建物が未完成であっても売買されることが非常に多くなっています。建物の登記（正確には建物表題登記）は、その建物が完成してから登記するものであるため、未完成の新築住宅を購入しても、その契約時点ではまだ登記されていません（建物が未登記の状態）。
完成済みの建売住宅と建物表題登記
それでは、完成済みの建売住宅を購入する場合、売買契約時点で建物が登記されているのでしょうか。実は、ほとんどの建売住宅において、完成していても契約時点では登記されていません。建物が現存しているにも関わらず、登記はしていないのです。
建物が完成してから1カ月以内には、登記しなければいけないのですが、1カ月を過ぎて売れ残っている建売住宅でも登記していないことが多く（ほぼ全ての物件がそうです）、買主が購入してから登記することが多いです。
建売住宅における建物の表題登記の費用負担
建売住宅では、買主が売主に対して代金の全額を支払って、引渡しを受けるときに、建物の登記と所有権の保存登記を一緒に行うことが業界慣習のようになっています。
土地と建物をセットで販売する建売住宅ですから、建物の登記費用は売主が負担して登記しておいたものを買主へ売り渡すことが良いようにも思えますが、代金決済のときに買主の費用負担でこの建物の建物表題登記を行うことも慣習になっています。
新築住宅の建物登記に関する注意点
一般的に、新築住宅における建物登記に関する費用は買主が負担するものですから、その費用が極端に高すぎないか注意しておきましょう。相場は、１０万円前後ですが、司法書士によってはもう少し幅があるでしょう。
但し、登記費用は建物表題登記の費用だけで単独に請求されるわけではなく、そのときに一緒に実施する他の登記の費用とともに請求されるため、司法書士から見積り書をもらって項目ごとの金額を確認したうえで、建物表題登記の費用をチェックしなければなりません。
中古住宅でも建物の未登記・一部未登記がある
中古住宅を購入する場合であっても、建物の登記は理解して、注意しておく必要があります。
増築部分の未登記が多いので注意
中古住宅は、これまでの所有者が建物を増築していることがあります。増築とは、建物の面積が増える工事ですが、当然ながら建物の形状も変わります。
増築したならば、そのときの所有者が建物表題変更登記をしなければなりませんが、この登記を怠っている人は非常に多いです。相続や売買などで代替わりしている住宅では、新しい所有者が増築した事実を知らなかったり、増築を知っていても未登記であることを知らなかったりします。
登記上の面積や登記されている建物図面の計上と現物の建物に相違があれば、増築等による未登記の可能性を考えるべきでしょう。また、増築ではなく減築している（建物の一部を取り壊している）こともあります。
増築部分などの未登記があるときの注意点
増築部分などの未登記がある場合、買主は購入前に売主の責任と負担で建物表題変更登記をしてもらうことが最も良い選択です。
売買契約の時点で未登記であるならば、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をする」と明記して頂くとよいでしょう。また、そのときに実施期限も明確にしておくことをお勧め致します。一般的には「引渡しまでに」としておくとよいでしょう。
未登記があると未登記部分の権利を持っているなどと主張する人が現れて、ややこしいトラブルに巻き込まれるリスクもありますが、最も現実的な問題は金融機関からの指摘です。住宅ローンの融資に際して、未登記部分を登記することを条件として付けられることがあるのです。
この判断は金融機関によって異なりますが、増築未登記部分の面積が大きい場合にのみ条件とすることもあれば、無条件に全て登記することを条件として付けることもあります。このときの費用負担を売主にしてもらえるような契約としておきたいものです。
全然違う建物が登記されていることもある
多くの不動産取引にかかわっていると不思議なケースに遭遇することもあります。その１つが、登記されている建物と現存する建物が全く別のものだったという事例です。
建物の形状が異なるので。「増築未登記かな？」と考えるのですが、あまりに形状が異なりすぎるうえに、登記上の建物の築年数と現存する建物の見た目の築年数が違いすぎるのです。調べていくと、建替えたときに登記していないことがわかりました。
金融機関の融資（住宅ローン）を利用して建替える場合には、こういったことはまず起こりませんが、全額を現金で支払って、かつ小さな工務店に工事を発注したときには起こり得ることなのです。その住宅を売却に出した時に、この問題が発覚して売主も気づいておらず驚いていました。
このときも、増築未登記で同じで売主の責任と負担で登記してもらうようにしましょう。
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