住宅購入時に知っておきたい不動産が値下りする理由
これから住宅を購入する人にとって、不動産の価格がどういったことに影響を受けて変化するものなのか、値下りしたり値上がりしたりするものなのか知っておくことは大事なことです。既に不動産を所有している人にとっても同じですね。
不動産のなかでも一戸建て住宅や分区分所有の分譲マンションを対象に、不動産の価格に影響することを解説します。ちなみに、ここでは売買する際の価格について記述しているものであり、路線価や固定資産評価額について書いているわけではありません。
市場環境の変化
住宅を売ったり買ったりする価格に最も強い影響力があるのは、市場環境です。
極端な例で言えば、バブル期にはその他の要因とはあまり関係もなく価格が高騰したものです。市場環境の変化はその後のいつの時代においても重要なものであり、この数年間、多くのエリアにおいて中古住宅の売買価格は値上がりしていました。最近は、地域によって値崩れする動きもあり、今後しばらくは値下りしていくとの予測が多いです。
市場環境の変化は、地域差こそあるものの住宅価格の大きな流れ・動きに影響しているもので、これと以降で述べる地域環境や建物の劣化によって価格が形成されていっています。
地域環境の変化
住宅の売買価格には地域の環境変化も大きな影響力を持っています。地域といっても、ある程度の広いエリアととらえるものと局地的な要因の両方があります。
エリアの発展と衰退
人気の住宅地ランキングが発表されているニュースを見たことのある人は多いでしょう。首都圏ならば吉祥寺、近畿圏なら西宮北口が人気ランキングの上位にあがっていますね。
人気あるエリアでは、駅前はもちろん、その周辺まで街が発展している様子がうかがえます。こういったエリアは土地価格が上がっていますから高くなっていますね。こういったエリアの人気は多くの場合、一次的なものではなく長続きしていますから、高い土地価格を保つか値上りしやすいです。
一方で衰退しているエリアは、負のスバイラルに入ってしまうと抜け出ることは難しく、価格は下がってしまいます。郊外の住宅地のなかでも駅からバスで移動しなければならないエリアは、既に大きく値下がりしてきており、中古住宅の価格が上がっていた時期でも非常に厳しい状況となっている所が多かったです。
ちなみに、駅前のシャッター通りを見て衰退しているから、その地域の住宅価格も値下がりしているかといえばそうでもありません。商業地としては衰退したものの、近くに大型ショッピングセンターが出来て便利になり、住宅地としてマイナス要因になっていないことも多いのです。むしろプラスに働いていることもあります。
近隣施設の変化（駅・商業施設など）
前述しましたが、ショッピングセンターが出てきて便利になることで人気が出る地域があります。近くにショッピングセンターや大型スーパーが出来ることはメリットが大きいですね。しかし、交通渋滞のひどい通りを通らなければならない住宅地にはマイナスに働くこともあります。
よくその物件への影響を見極めなければなりません。
近くに駅ができるエリアの価格は上がります。利便性が向上するわけですから当然のことですが、駅の新設ではなく新たな路線が増えるというだけならば、影響が軽微なこともあります。既存の駅に乗り入れる新路線の開通は本当にプラスに働くのか見極めが必要です。
景観・生活の変化
目の前に大きなマンションが新築されることで、価値が下がることがあります。一方で工場地が売却されて住宅地に生まれ変わることで周りの住宅地には、環境の改善になることもあります。騒音・臭気の問題が改善されること、街の見た目（景観）がよくなることが要因です。
建物の劣化
これまでに挙げてきたことは立地に関することばかりでしたが、これにより環境と立地の重要さがよくわかりますね。しかし、立地だけではなく建物についても価格に影響を与える要素があります。
建物の劣化は値下り要因になる
土地はいくら年数が経過しても土地が古いから値下りするということはありません。むしろ、開発したばかりの土地より地盤の安定という点では安心感がありプラス効果があるかもしれません。
一方で建物は築年数による価格差は大きなものです。古くなれば安くなるのが日本の住宅です。
新築当時に２，０００万円だった建物が、２０年後に売却するときには３００万円の評価だったというのは多くの先人が経験してきたことです。新築から最初の５年で大きく価格が下がり、さらに１０年頃まではそれなりに大きく下がる。そして１５年か２０年を経過したころから価格が落ち着いてくるというのがこれまでの一般的な建物の評価です。
市場環境がよくて全体的に値上がり傾向にあるときには、この建物価格の下落がそれほど感じられないケースもありますが、基本的には建物の評価は古くなれば下げられています。
あえて価格差が下がりきった築２０年超の住宅を購入しようと考える人もいますが、それも１つの考え方です。
リノベーションで価値を高められるか
建物の価格は古くなれば下がるものですが、最近はリノベーションによって価値を高めようとする人もいます。住宅を綺麗にするだけではなく、性能を向上させて、且つデザイン上の工夫もすることで価値を上げるという試みです。
自ら暮らすためにリノベーションする人は、価値を高めるためと考えているわけではなく、自分のこだわりを表現した家でくらしたいという目的が一番ですが、結果的に価値が上がっていることは多いでしょう。
しかし、リノベーションすればとにかく何でも価値が高まるかといえばそういうわけではありません。奇抜すぎるデザインは他人に受け入れられず売却しづらいこともあるからです。
また、リノベーションに投資した資金と同等かそれ以上の価格を上積みして売却できるかといえば、そう簡単でもありません。不動産売却時の査定では、その投資が適正に反映されづらいからです。さらに、そもそものリノベーション工事費用が割高だということも多く、金額的には何も得しないことも多いのです。
不動産会社が中古住宅を買い取って、リフォーム後に再販するビジネスでは、買主に受けの良い点に絞ってリフォームしているため、無駄な投資が少なく利益を生み出せるのですが、こだわりのあるリノベーションではそう簡単ではないのです。
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