購入する住宅の抵当権が心配なら抹消条項をチェック
いろいろな物件を内見し購入する住宅に申し込みしてから、売買契約の直前になって不動産会社から、購入物件に抵当権が付いていると説明を受けたとき、そのまま購入しても大丈夫だろうかと心配する人は多いです。
抵当権という耳慣れない言葉、買いたい不動産が担保になっているという事実、そして初めての住宅購入でどのように判断すればよいかわからないという不安から、抵当権について相談されることは多いです。
購入しようとした住宅に抵当権が付いているときに知っておきたい基礎知識や買主がチェックすべき事項について解説し、抵当権付きの住宅でも安心して購入できるよう解説します。
目次
抵当権の基礎知識
安心して購入するためにも、まずは抵当権について基礎的なことを理解しておきましょう。はじめて聞いた言葉であったとしても、実はそう難しいことではないのでリラックスして読んでください。
抵当権とは？
抵当権とは、お金を貸す側が借りた側から担保として提供された不動産に対して設定する権利のことです。AさんがB銀行からお金を借りるときに自宅を担保にすれば、その自宅にB銀行の抵当権が設定されます。そして、もしAさんが借りたお金を返せないときには、B銀行がその不動産から優先的に弁済を受けることができるのです。
ここで、お金を借りる人は個人に限定されません。会社が融資を受けるときにその会社や社長が所有する不動産を担保にすることもできます。また、貸す側も銀行に限らず、その他の会社や個人でも抵当権を設定することができます。
多くの住宅に抵当権が付いている
あなたが住宅を購入するときに銀行の住宅ローンを利用するなら、購入する住宅に対して、融資する銀行が抵当権を設定します。つまり、あなたが買った後の住宅も抵当権付きの住宅ということになるのです。
同様に多くの人が住宅ローンを利用してマイホームを取得しますね。ですから、多くの住宅には抵当権が付いているのです。抵当権付きの住宅は一般的なことですから、これだけをもって極端に警戒しなければならないというものではありません。
将来、あなたがマイホームを売却するとき、まだ住宅ローンを完済していなければ、抵当権が付いたままで売却することになるでしょう。
根抵当権もある
抵当権と似たものに根抵当権というものがあります。抵当権は住宅ローンの担保権として利用されることが多いですが、根抵当権は事業用融資の担保権として利用されることが多いです。
住宅ローンは最初に借りた金額を返済し続けていき、途中でまた借りるということはほとんどありません。これに対して、事業用融資は会社が必要とするときに借りたり返したりを繰り返します。つまり、融資金の動きが全く異なるものですね。そういった融資のために利用されることが多いのが根抵当権です。
抵当権は最初に借りた金額が３，０００万円ならば、それと同じ金額（３，０００万円）が債権額として登記されます。根抵当権は借り手と貸し手の合意により、最初に借りた以上の金額を極度額として登記することが多いです。３，０００万円の融資に対して極度額は３，５００万円などと設定するのです。
根抵当権と極度額については、まだまだ解説すべきことがありますが、一般的な住宅ローンは抵当権ですから、根抵当権についてそれほど深い知識は必要ありません。
その他の注意すべき権利
抵当権や根抵当権の他にも借金の担保と同様の扱いと見られる権利があります。それが所有権移転請求権仮登記です。これは、将来、権利者が所有権を自分に移転させることを予約するような権利ですが、これも融資などの担保代わりに利用されていることがあります。
返済してもらえないときには、所有権を自分（貸し手）に移転してしまうということです。
抵当権も根抵当権も所有権移転請求権仮登記も、購入時には以降で述べることに注意して対処する必要があります。
抵当権のある物件を買うときのチェックポイント
次に、実際に抵当権などの権利が付いている物件を買うときに注意しておきたいチェックポイントについて説明します。
抵当権は必ず売主に抹消してもらう
抵当権が付いている物件を買うときは、必ず売主にその登記を抹消してもらう必要があります。そして、その登記抹消にかかる負担は必ず売主とすべきです。
不動産会社から「抵当権は抹消するので大丈夫ですよ」くらいの簡単な説明を受けただけの人が、心配していることが多いですが、確かに不動産会社の説明通りなのです。では、なぜ大丈夫だと言えるのかまで丁寧に説明してほしいところですね。
売買契約書で抹消条項を要チェック
買主が安心するためには、売買契約書の記載内容を確認する必要があります。売主の負担で抵当権などを抹消すべきことは、売買契約書のなかで明記されているはずですから、契約書をチェックしてください。よく見かける契約書での記述内容は以下のようなものです。
売主は、買主に対し、本物件について所有権の移転時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権その他名目の如何を問わず、買主の完全な所有権等の行使を阻害する一切の負担を除去抹消する。
この文面のように売主の責任と負担で買主への所有権移転までに抹消することが明確であるか確認すれば記述内容は大丈夫です。
抹消するタイミングは所有権移転と同時が多い
抵当権などを抹消登記するタイミングは、買主に所有権移転登記するときと同時とすることが非常に多いです。その最大の理由は、売主がその不動産を売却して得る資金で銀行などの貸し手に融資金を返済することが多いからです。
貸し手である銀行などは、融資金の全てを完済してもらうまでは、抵当権を抹消することはありません。そのため、売主は買主から売却による金銭を得て返済するまで抹消登記を申請することができないのです。
よって、抵当権等の抹消登記と所有権の移転登記を同時に申請するのです。
借金0円になっていても登記が残っていることもある
なかには、既に融資金を全て返済済みで借入残高がないのに抵当権が付いたままになっている物件もあります。売主がローン完済後に銀行から抵当権の抹消登記に必要な書類を受け取っているものの、登記費用がかかることもあってそのまま放置しているというケースです。
このケースの場合ならば、買主に所有権を移転登記するよりも前に売主が抹消登記することも可能なのですが、そうはせずに同時に申請することが多いです。それは、手間が一度で済むからです。
購入しようとした住宅に抵当権が付いていてもそれほど心配する必要性が無いことが理解できたのではないでしょうか。
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