ホームインスペクションで後悔・失敗しないための注意点

新築住宅や中古住宅を買うときや、これから注文住宅を建築するときなどに、ホームインスペクション（住宅）を依頼する人は多いですですが、このインスペクションに関していろいろな理由で後悔した、または失敗したという話を聞くことがあります。

購入した後の買主から、「購入前にホームインスペクションを依頼しなかったことを後悔している」「不動産会社から実施済みと聞き、自分で依頼しなくて失敗した」「深く考えずにインスペクション業者を決めて後悔した」という話を何度も聞きました。

一生のうちで何度も住宅を購入することがないため、適切に判断するのは難しいところですが、ホームインスペクションは住宅資産に関わる大事なサービスですから、できれば、大きな後悔や失敗をしなくてすむようにしたいものです。

後悔することのないように、ホームインスペクションの重要性と実施済み物件の注意点、業者選びなどについて、解説します。

ホームインスペクションを依頼せずに後悔しないように

一番多く聞く後悔の声、失敗談は、住宅を購入する前のタイミングでホームインスペクション（住宅診断）を依頼しなかったことです。なかには、不動産会社や工務店から説得されて、購入前に考えていたインスペクションを購入後（引渡し後）に依頼して後悔している人もいます。

ホームインスペクションは新築住宅にも中古住宅にも利用される

ホームインスペクションとは、住宅の建物に関して、新築なら施工不具合の有無を、中古なら著しい劣化を調査するもので、専門知識を有するホームインスペクターが行います。ホームインスペクターは、建築士であることが一般的です。

このインスペクションは、新築住宅（建売も注文建築も）にも中古住宅にも利用されていて、所有する自宅の点検のために利用する人も多くなっています。

最も多いのは、購入に際して利用するケースで、購入判断や施工不具合の補修要求の参考とするために活用されています。

施工不具合や重要な劣化事象は素人にわかりづらいことも多い

建築知識に明るい一般消費者は稀ですから、専門知識や経験を持つ専門家に依頼して建物を調査してもらうことは自然なことです。

自分で施工不具合や重要な劣化事象を見つけて、理解することは簡単ではありません。建築業界の関係者であっても専門家に依頼する人は少なくありません。ちなみに、不動産会社の営業担当の多くは、建築の専門知識を持ち合わせていない上に、仕事上、多くの建築トラブルを見聞きしていることもあってか、自分のマイホームを購入するときには専門家に依頼する人がよくいます。

ホームインスペクションの実施済み物件に要注意

住宅を購入するかどうか検討していると、物件情報サイトなどで「ホームインスペクション実施済み」と記載された物件を見る機会もあるでしょう。ここでは、こういう実施済み物件の注意点を紹介します。

不動産会社や売主が依頼することもある

ホームインスペクションの実施済み物件とは、買主側で調査料金を支払って依頼しなくても、既に売主や不動産会社（仲介業者）が実施している物件です。買主にとっては、自分で費用負担せずに調査結果を確認できるので、メリットと言えます。

売主や不動産仲介業者としては、販売促進につながる効果を期待できるために、売却開始前、もしくは売却開始後に、ホームインスペクションをすることがあるのです。

最低限度の調査のみ実施していることも多い

売主や不動産仲介業者が実施済みのホームインスペクションの目的にはいくつかありますが、代表的な目的の１つは売りやすくするためです。買主からの安心感を期待しているわけです。もう１つの代表的な目的は、売却した後に買主から契約不適合責任を追及されないためです。不具合があれば先に買主に開示しておくことで、この責任を免れることを考えています。

これらの目的自体は、おかしなことではありませんし、不具合をさきに開示することはよいことです。

しかし、売主と買主は立場が大きく違うことを理解しておくべきです。

売主としては、売れやすさを考慮すれば、契約不適合責任の対象範囲外のことまでは買主に積極的に伝えたくないと考えがちです。なぜなら、売りづらくなるからです。逆に買主としては、対象範囲外のことでも積極的に知りたいものです。なぜなら、その後の補修・メンテナンス費用に大きく関係しうるからです。

特に中古住宅において、売主や不動産仲介業者がホームインスペクションを実施済みの物件が見られますが、この調査には、国土交通省の告示（既存住宅状況調査方法基準）で規定したものだけを調査（最低限度の調査のみ）しているケースが多く見られます。告示通りなので問題があるわけではないですが、買主が知りたい情報には不足があるということです。

買主は、後悔しないよう、失敗したと感じないように、自らホームインスペクション業者を探して依頼することを考えることをおすすめします。

後悔しないホームインスペクション業者の選び方

ホームインスペクション業者を選ぶと言っても初めてのことなので、各業者のどこを見て判断すればよいかわかりづらいでしょう。そこで、最低限はチェックしてほしい項目を挙げておきますので参考にしてください。

ホームインスペクション業者の経験・実績

ホームインスペクションを適切に実行するには、専門知識が必要なのは言うまでもありませんが、それと同じく経験・実績も大変重要です。マニュアル化するにしても、十分な経験・実績に裏付けられたマニュアルを作成しているかどうかは、非常に大事なポイントです。

たとえば、ホームインスペクター（住宅検査員）が1人か2人だけで活動している業者の場合、経験の幅が限られており、経験値の共有効果が薄いです。最低でも5人以上、できれば10人以上の専門家が集まって調査結果等のデータを共有しつつ、業務を行う業者を選んでください。

調査報告書のサンプルは要チェック

インスペクションの調査結果は、調査報告書としてまとめられて依頼者に提出されます。この報告書は、後に建物の状態を見返すときや、補修・メンテナンスのときに役立つことが多いですし、購入判断材料としても有効ですから大事なものです。

ホームインスペクションは無形のサービスですから、形として残るのは調査報告書だけです。

多くの業者がこの報告書のサンプルをホームページで後悔しているので、それを確認して比較してください。簡易な報告書だけを提出する業者もあれば、相当に詳細なものを提出する業者もあります。詳細報告書と謳っていても全然詳細ではないケースもあるので、必ずサンプルを見て比較すべきでしょう。

関連資格を要確認

ホームインスペクションは、誰でもできるような仕事ではありません。専門知識・経験・実績が必要です。また、必要な資格もあります。

まず、建築士の資格です。それもできれば、一級建築士がお勧めです。一級建築士の全てが安心できるというわけではなく、それまでの経験値等によりますが、二級より一級の方がよい経験をしている人に遭遇する率は高いです。二級でもよいとする意見もありますが、二級の方がよいとする理由はないので、一級建築士の方が無難です。

そして、中古住宅であれば、既存住宅状況調査技術者であることも必須です。建築士であれば、この講習を修了すれば取得できるので難易度は低いですが、国交省の告示および宅地建物取引業法の規定により、既存住宅状況調査技術者であることは大変重要となっています。

もし、耐震診断も依頼するならば、耐震診断の講習を修了している建築士であることも大事です。

ホームインスペクションで後悔しないための対策（その他）

ここまでに、ホームインスペクションを依頼しなかったり、実施済み物件や業者選びで失敗したりして、後悔しないように、大事なことを述べてきましたが、他にも大事なことがあるので、紹介しておきます。

早めにインスペクション業者に依頼する

ホームインスペクション業者で、実績・経験がある業者は、時期・希望内容・所在地などの条件にもよりますが、多忙なことも少なくありません。対応人数が多い業者の場合は、問合せた翌日や翌々日に対応できることも少なくはないものの、予約一杯で断られることもあります。

個々の事情もありますが、できる限り早めに日程を調整して依頼することをお勧めします。

参照：ホームインスペクションは契約前にできないのか？契約後の調査でもよいか？

不動産会社が言う「インスペクションする人はいない」を信用しない

不動産会社は、住宅を売りたいと考えているわけですから、ホームインスペクションを実施することで施工不具合や著しい劣化が見つかると買ってもらえなくなることを心配することも多いです。「安心して購入してほしいので、しっかり調査してもらってください」という業者もいれば、その逆もいるということです。

して欲しくないと考える不動産会社の担当者は、「ホームインスペクションをする人なんていない」などと平気で嘘をつくこともあり、なかには売主に受け入れするかどうか意思確認もせずに断ってしまう人までいます。こういう不動産会社の話を簡単に信用せず、しっかりとインスペクションを入れたいと意思表示してください。

簡単に引き下がってしまい、引渡し後のインスペクション結果を見てから後悔した人もいるので注意してください。

診断にはできる限り立ち会う

ホームインスペクションを依頼しただけで満足できるわけでないことは言うまでもありません。その調査結果を可能な範囲で理解して、それを購入判断やその後の補修・メンテナンスなどに役立てたいですね。

そのためには、前述した詳細な調査報告書が重要ですが、それとあわせて大事なことは、診断する際に現地に立ち会うことです。現場を見ながら説明を受けられると理解しやすいですし、不明点などはその場ですぐに質疑応答できて便利です。ぜひ立ち会ってください。

仕事の都合で立会いできずに後悔したという話もありますが、日程調整できるならば、立会いを前向きに検討しましょう。