新築住宅の完成検査から引渡しまでの流れと完成検査の注意点
新築住宅の売買契約または建築工事請負契約をしてから、建物が完成したときには、完成検査が行われます。その完成日が近づくと不動産会社や工務店から、「●月●日に完成予定なので、完成検査の立会い日を決めたい」と連絡があるはずです。
この時点で、買主または施主の皆さんは、「完成検査とは何か？」と疑問に思ったり、何するべきなのか心配したりすることが多いです。初めての新築住宅の購入であれば、はじめて迎える完成検査ですから、不安を感じるのも当たり前ですね。
はじめて新築住宅を買った人が、完成検査を無事に終えて引渡しを迎えられるように必要な情報として、完成検査の基礎知識と完成から引き渡しまでの流れや完成検査における注意点を解説します。
目次
１．新築住宅の完成検査とは？
新築住宅の完成検査とは、その名からも想像できるとおり、完成したばかりの住宅を検査することですが、実は常に全く同じ意味でこの言葉が使われているとは限りません。
住宅を供給する事業者（不動産会社や工務店）が建物完成時に社内検査として行う完成検査もあれば、住宅を購入した側が引渡し前のチェックとして行う完成検査もあるのです。
前者は、いつ実施されているのか買主に知らされていないことも多いですし、残念ながら検査を実行していない会社もあります。もちろん、社内検査をしないわけですから、買主側から見れば不安ですね。自社で建てた家をノーチェックで買主に確認を求めるのは一般的な考え方ではおかしいはずですが、意外と住宅業界ではそういう会社が多いです。
買主側で行う完成検査では、建物の施工品質（施工ミスがないか）や契約通り（図面通り）に建てられているかを確認する必要があります。施工品質を買主が自分でチェックするのは簡単ではない上に、工務店や不動産会社に誤魔化されて終わることも多いため、買主の立場で立ち会う第三者の住宅診断（ホームインスペクション）の依頼を検討するとよいでしょう。
完成検査のことを内覧会と呼ぶこともあるため、内覧会立会いサービスなどと呼ばれています。
２．完成検査から引渡しまでの流れ
新築住宅の完成検査のことを理解したところで、次にその完成検査から引渡しまでの一般的な流れを解説します。完成検査に立ち会ってから引渡しまではスケジュールがタイトなことも多いため、予め流れを把握しておきたいものです。
- 建物完成
- 社内検査（完成検査）
- 完了検査（建築基準法に基づくもの）
- 完成検査の立会い（買主・施主が行うもの）
- 手直し工事
- 手直し後の再確認
- 金銭消費貸借契約（住宅ローンの契約）
- 残代金の支払い・引渡し・登記申請
- 登記完了
- 引越し（入居）
以上が引渡し前後までの流れですが、必ずこれと完全に一致するとは限りません。
たとえば、「２．社内検査（完成検査）」と「３．完了検査（建築基準法に基づくもの）」は順序が前後することもありますし、一緒に行っていることもあります。前述したように、「２．社内検査（完成検査）」を行っていない会社もあります。
また、「２．社内検査（完成検査）」で施工不具合等が見つかれば、「４．完成検査の立会い（買主・施主が行うもの）」を行う前までに、補修工事をしていることもあります。
「５．手直し工事」と「手直し後の再確認」は、手直し工事（＝補修工事）がきちんとできていないときには何度か繰り返すこともあります。
「６．金銭消費貸借契約（住宅ローンの契約）」を手直し工事前など、もっと早い時期に済ませることもありますし、「８．登記完了」が「９．引越し（入居）」の後になることもあります。登記手続きの完了までに数日から1週間程度かかるため、引渡し後すぐに引越しする場合には順序が逆になるわけです。
３．新築の完成検査の注意点
完成検査から引渡しまでの流れを把握したら、最後に完成検査に関係することで買主または施主が注意すべき点を紹介します。完成検査は、引渡しを受ける前に買主等が行う非常に重要な機会ですから、ここで気を緩めることなく最後までしっかり、そして丁寧に対応しましょう。
３－１．完成検査の実施日を要確認
買主や施主による完成検査の立会いは、ほとんどの不動産会社や工務店が買主等へ案内して日程調整を行います。ですから、本来ならば買主等から要望しなくても自動的に行われるものですが、一部の業者では何も案内してくれないことがあり、しばしば問題になっています。
買主等による完成検査立会いがなければ、施工ミス等を指摘して直してもらう機会すらないということになり、住み始めてから気づいて補修対応などを交渉しなければなりません。しかも、代金を支払った後となれば対応も悪化したり遅れたりすることが続発して、買主は大変なストレスを抱えることになりかねません。
そこで、買主等は契約をするときに完成検査の立会いがあることをきちんと確認し、完成日が近づいた時点で完成検査の立会い日がいつになるのか不動産会社や工務店に確認してください。買主から働きかけないと案内してくれないことがあるだけに、こういった積極的な行動が必要になるのです。
３－２．完成検査には十分な時間を確保する
完成検査では、施工ミスなどがあれば指摘しなければならない大事な機会ですが、家を買う人にとっては何をチェックすればわかりづらく、また建築知識が不足することもあって、20～40分程度の短時間で検査を終えてしまうことがあります。
しかし、この程度の時間で確認できることは限られていますので、まずは十分な時間の確保を準備してください。建物の外部から室内まで丁寧に確認すれば、30坪（約100㎡）の住宅でも2時間前後はかかりますから、最低でもそれくらいの時間を確保しましょう。
ちなみに、専門家に立会いを依頼すれば、床下や屋根裏のチェックまで含めて3～3.5時間程度はかかります。
３－３．売主・工務店の言い訳に惑わされない
建て売り住宅の売主や注文建築の工務店などは、買主等から質問されたことに対して問題ないように誤魔化そうとすることが少なくありません。それは、対応の手間を考えてのことかもしれませんが、買主にとっては残念なことです。
たとえば、「この壁のクロスの隙間は大きすぎないですか？」と買主が聞いても、不動産会社などから「これは、その程度ですよ」「許容範囲です」と言われてしまって、それ以上は何も言えないということがあるのです。
新築時点の仕上り具合について、見慣れていない人にとっては、上のように言われてしまうとそれが妥当な判断なのかわかりませんね。実は、施工品質が悪いにも関わらず、このように誤魔化す業界人は多いのです。納得できるまで質問・確認を怠らない努力が必要です。
３－４．一人ではダメ
完成検査（内覧会）に一人で立ち会う人もいますが、それはオススメできません。もともと知識や経験値で差がある上に一人だけでは、売主側になめられてしまうことがあるからです。特に女性一人で対応しようとすると、そういった本当に残念な対応をされてしまう確率は高いです。建築業界のまだまだ悪いところですね。
できれば、二人以上の人数で完成検査に立ち会うようにしてください。ご夫婦で立ち会うことが難しいなら、両親や兄弟に同行してもらうことも考慮しましょう。なかには、一人で不安だからということで専門家に同行依頼する人もいますが、これも1つの解決法ですね。
３－５． 手直し工事が不十分でないか要確認
「２．完成検査から引渡しまでの流れ」のところで、手直し工事と手直し工事後の再確認があることを説明しました。
手直し工事とは、完成検査で指摘した不具合等を補修する工事のことですが、その補修工事がきちんと実施されたのか確認する必要があり、それが手直し工事後の再確認で、確認会や再内覧会などと呼ばれることもあります。
手直し工事は、多くの場合はきちんと対応してくれるものですが、なかには放置されていたり、補修工事が不十分だったりすることがあるので要注意です。確認の際にきちんと現場で指摘箇所を確認するようにしてください。不十分だったときには改めて再度の手直しを要望してください。ここで遠慮する必要はありません。
３－６．必ず手直し工事を確認してから残代金を支払う
前述の「２．完成検査から引渡しまでの流れ」においても、手直し工事の確認後に残代金を支払うように書いていますが、この流れは守るようにしましょう。手直し工事に時間がかかるからといった理由などで、不動産会社等が残代金の支払いを先に求めてきたとしてもきっぱりと断ることです。
完成品を引き渡してもらうことと引き換えに残代金を支払うということが重要だからです。先に支払ってしまって、手直し工事をきちんとしれくれなかったという事例はいくつもありますから注意してください。
３－７．未了工事があれば残代金を支払わない
新築住宅の完成検査の時点で、まだ工事の一部が完了していないということもあります。外構工事が完了していないことや、建物本体の一部が完了していないこともあります。ひどきときには、キッチンとトイレなどの設備が現地においてあらだけで配管に接続されていないこともありました。
とても完成検査と言えるような状況ではないにも関わらず、不動産会社等が強引に完成検査を実行して取引を進めようとすることがあるのです。さらには、その直後に残代金の支払いを迫ってくることもあります。つまり、完成していないのに代金だけは先に支払ってほしいと言われるわけです。
当然、これは断らなければなりません。
このような状況になる住宅の多くは、工事が遅延しています。遅延したために残代金の支払い時期もずれることを嫌がる不動産会社等がこういったことを言い出すのですが、この要求通りに支払ってしまうと買主にとって不利な状況になってしまいます。
その後、完成まで丁寧に工事してくれる保証はないですし、手直し工事もきちんとやってくれるのかわかりません。ましてや、このようなあり得ない要求をするくらいですから、その会社を信用するのも難しいです。
はっきりと断って、完成検査立会いや手直し後の確認まで終えてから支払うようしてください。
もちろん、この状況に至る時点で信用面の問題もありますし、遅延による突貫工事も心配ですから、完成検査ではしっかりチェックしてください。できれば、専門家の完成検査立会いサービスを利用した方がよいでしょう。
