中古住宅の寿命（建物はあと何年もつか？）

住宅を買う人、なかでも中古住宅を買う人からよく受ける質問に、「住宅は何年ぐらいもちますか？」「住宅の寿命は何年でしょうか？」というものがあります。ここでは、このよくある問いにお答えしています。

早期に寿命が尽きれば人生のピンチになることもある

これから中古住宅を買おうとするとき、その住宅の寿命が気になるのも無理はありません。たとえば、３５歳で築２０年の中古住宅を購入し、２０年後（つまり築４０年の時点）に寿命がきてもう住めないとなれば、５５歳のときに建て替えや住み替えを考えなければなりません。

そもそも購入してから２０年では、住宅ローンが払い終わっていない人もいることでしょう。住宅ローンの残債を抱えたままでは、建て替えも住み替えも少し困難になることがあります。５５歳時点の自分たち家族に、建て替えなどをする経済的なゆとりがある保証もありません。

やはり、中古住宅を購入するときに中古住宅の寿命（建物はあと何年もつか？）について心配、疑問をもつのも理解できることですね。

住宅の寿命はメンテナンス次第

住宅の寿命、つまりあと何年ぐらいもつかどうかは、本来ならば正解のない問いです。極論で寿命は３０年とか４０年と断言する人もいますが、実際には個々の建物によって随分と異なるものです。木造だから３０年、鉄骨造だから４０年、鉄筋コンクリート造だから５０年などと構造によって単純にわけてしまうこともできません。

確実に言えることは、住宅の寿命は、その住宅に対するメンテナンスによる影響を非常に大きく受けるということです。適切なメンテナンスをすることで寿命を延ばすこともできるということです。それには多少の手間やコスト（補修工事費用など）がかかりますが、住宅を所有するということはそういうことです。

基礎や外壁、室内の壁、天井などにひび割れが生じれば、その症状の原因を調査して、原因と症状の程度にあわせた対処をするということです。症状によっては、早めに補修等の対応が必要なこともあれば、急ぐ必要のないものもあります。

こういったことの判断は少し難しいところですから、ホームインスペクション（住宅診断）を活用するとよいでしょう。マイホームの寿命のために大事なことです。

住宅を長持ちさせるには構造が大事

そして、中古住宅を購入するときに、その住宅が長持ちするかどうかを判断する上で大事なチェックポイントは構造に関する部分です。前述したようなメンテナンスをしていくことが前提とはいえ、主な構造部分が著しく劣化していたり、腐食・腐朽したりすると、その補修や補強に要するコスト負担があまりに大きく、家計に重くのしかかることもあります。

主な構造部分の確認対象（現実的に確認できる範囲）としては、建物の傾きや歪み、基礎や土台、柱、金物（接合部）などです。建物のプラン（点検口の有無などを含めて）によって、これらの確認できる範囲は異なりますが、可能な範囲で確認することが大事です。

中古住宅の購入時（できれば売買契約をする前）には、第三者のホームインスペクション（住宅診断）でわかる範囲について確認しておくとよいでしょう。ホームインスペクション（住宅診断）も万能ではないため、見えない範囲などわからないこともありますが、何もしないでリスクをそのまま抱えるより、可能な範囲でリスクを抑制したいものです。

また、どの状態をもって住宅がもっていると考えるか（もしくは住宅の寿命が尽きたと考えるか）は、人によって大きく異なります。老朽化が著しい状態でもそれほど意識しない人もいれば、多少の老朽化でも大きな地震への対応力（耐震性）を心配して早めに補強や建て替えを考えたい人もいます。

想定外の大地震への対応が心配なら

ちなみに、建築業界で想定していないような非常に大きな地震がきたときに耐えうるものを求めるならば、それは築年数の問題ではなく、もとの設計プラン（もともとその住宅が有する設計上の耐震性）の問題となりますから、築年数を心配しても仕方ないかもしれません（想定をはるかに超えているわけですから、もたない可能性があるという意味で）。

想定されている程度の大地震に耐えうるかどうかであれば、耐震性の確認がポイントということになります。耐震性は、築年数で判断するわけではありませんから、大きな地震被害にあってももつかどうかという意味では「住宅の寿命が何年か？」という疑問は実は少し的外れということになります。

この続きは、「中古住宅の耐震性の３つチェックポイント」です。

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