格安の中古住宅を購入するときの注意点
中古住宅を探しているときに、その地域の相場に比べて明らかに安い、格安の住宅に出会えればうれしいですよね？住宅販売の営業をしていると、家探しをしている人から「掘り出し物の物件があれば教えてください」と言われた経験がありますが、そういう営業マンは多いでしょう。
今回は、格安物件を探そうとしている人が読んでおくべきコラムです。
目次
中古住宅が格安なら、必ず理由がある
前述のように格安物件、掘り出し物物件を探しているという人に対して、営業マンは「そんな物件、あるわけないでしょう」と思っているものです。口にするかどうかは別として、これが本音ではないでしょうか。
理由もなく家を安く売るはずがない
買主の立場で住宅の売買のことを考えれば、安く買いたいと考えるのは当然のことですね。これは誰もが同じです。しかし、それと同じく売主の立場で考えれば高く売りたいと考えるのも当然のことです。売主が何か明確な理由、やむを得ない事情もなく相場よりも安く売ることはないわけです。
これは、売主の立場で考えればわかることですね。
そこで買主は、「そのようなことはわかっている。だから、やむを得ない事情で安く売る人、格安の物件を探している」と言うかもしれません。それでは、やむを得ない事情で安く売るということが本当にあるのでしょうか？
確かに、自宅を売却するとき、積極的に売りたいわけではないものの、やむを得ず自宅を売らなければならない人はいます。住宅ローンの借入金を支払え無いために売却する人などがそうです。しかし、売らなければならないものの、相場よりも安く売らなければならない理由にはなりませんね。
何らかの事情ですぐに売却する必要があるという場合であっても、極端に安くしなくとも買い手が付くことの方が多いですから、格安にする必要はありません。
地域的にあまり中古住宅の流通量が多くないエリア（つまり田舎）では、急いで売るために価格を下げるということはあるかもしれませんが、都市部では価格を相場よりも大きく下げる必要がないのです。そこまでしなくても、一般個人が一般市場で購入することが多いですし、多少下げれば不動産会社が買い取ることもよくあります。
買い替えをする人の場合などでは、自宅を不動産会社に買い取ってもらうこともありますが、それも流通性の高いエリアであれば、それほど下取り価格を下げる必要のないことも多いです。
理由もなく格安になることはないので、格安物件があるとすれば、必ずはっきりとした理由があるはずなのです。
理由を理解し許容できれば買ってもよい
格安になる理由というものは、多くの人が敬遠したくなる理由です。考えられる理由をいくつか後述しますが、敬遠されるようなマイナス点をあなた自身が許容できるかどうかが問題です。
格安の掘り出しもの物件では、その安い理由を理解して、それを許容できると判断した人が購入するものです。誰もが買うべきではないというわけではありませんから、許容できるかどうかを冷静に見極めるようにしましょう。
格安で販売される中古住宅の格安の理由・原因
次に、中古住宅が格安で販売されるときの理由・原因を見ていきましょう。いろいろなケースがありうるのですが、代表的なものをあげます。
道路条件が悪い
不動産の資産価値は、道路条件が非常に大きく左右します。道路条件が良いか悪いかで、売買価格に２割程度の差額が生じることもあります。
道路条件を見えるときに注視すべきなのは、道路の種類と幅員です。種類とは、市道や町道であるか、開発道路・位置指定道路であるかなどと言った種類です。幅員とは道路の巾ですね。３メートルや４メートルなどといった巾です。
たとえば、道路の幅員が２メートルしかない場合は、車が敷地まで進入するのも大変ですね。４メートルや６メートルのすっきりした道路沿いの住宅よりも価値が下がるのもうなずけるでしょう。極端に狭い道路である場合は、安く売らざるを得ず、査定にも影響しています。
再建築不可である
再建築不可と言う言葉を聞いたことがあるでしょうか。今は建物が存在しているものの、今後は建て替えすることができない物件です。建物が古くなっても建替えできない物件となれば、購入する人も限られますし、格安になるのも当然かもしれません。
但し、再建築不可といってもリフォームはできますから、構造躯体部分がしっかりしておれば、メンテナンスしながら長く住むことができる住宅はあります。安く購入できるのであれば、それでよいと考える人もいるのです。また、隣地を購入するなどの対策で建替えできるようになることもあります。
土地や建物の形状が悪く使いづらい
形状もまた不動産の価値を考える上で重要な要素です。土地の形状が三角形であれば、建物も歪な形にせざるを得ないことが多く、大変使いづらい住宅となります。その土地の大きさなどの他の条件にもよりますが、歪な形状の土地や建物は使いづらいために敬遠されがちです。
心理的な瑕疵がある物件
心理的な瑕疵がある物件とは、例えば以前に自殺があったり犯罪があったりした物件のことです。そういった住宅には住みたくないと考える人が多いため、価格が下がります。これを気にしないという人にはお買い得にうつるかもしれません。
近隣に大きな問題を抱えている
近隣環境に大きな問題を抱えている物件も価格が安くなることが多いです。隣地と長年揉めている物件、近所に迷惑をかけることで有名な人がいる、隣近所にごみ屋敷がある、臭気があるといった住宅です。臭いは音よりも防ぐことが難しいことも多く、嫌がられることが多いです。
格安の中古住宅を購入したいならば、それは別に否定されるようなことではありません。格安である理由を冷静に判断することができればよいのです。興味があるならば、探してみてはいかがでしょうか。
○専門家に依頼するなら
