中古住宅の購入前のホームインスペクション（住宅診断）と瑕疵担保責任の関係

中古住宅を購入する前に、その建物の状態を把握したうえで購入判断するために、ホームインスペクション（住宅診断）を利用することが多いですが、このホームインスペクション（住宅診断）を購入前（売買契約の締結前）に実施するデメリットを心配する人もいます。

そのデメリットとして考えていることの１つに、売買契約の前に実施したホームインスペクション（住宅診断）で気づいていなかった瑕疵を発見した場合に、その瑕疵の存在を知って購入することとなり、売主に対して瑕疵担保責任を求めて補修してもらうことができなくなるのではないかというものがあります。

売主の瑕疵担保責任とは、契約で定めた期間内（例えば引渡日から３ヵ月以内）にその住宅に雨漏りやシロアリ、木部の腐食などの瑕疵があることがわかったとき、買主が売主に対してその補修を求めることができるというものです。

但し、これは、買主がその瑕疵の存在を知らずに購入したときに限られるため、前述のようなデメリットがあるのではないかと考えるわけです。

瑕疵の存在を知らずに購入すれば、後から売主に補修を求めることができるのに、ホームインスペクション（住宅診断）で存在を知ってしまえば補修を求められないのであれば、損だと考えることもできなくはないですね。

実際に、売買契約の前にホームインスペクション（住宅診断）を実施して瑕疵を見つけてしまうことは損になるのでしょうか？

実はそうでもありません。売買契約の前に瑕疵を見つけたならば、「その瑕疵を売主に補修してもらえるならば購入する」と条件を付けて交渉することもできます。また、瑕疵が重大なものである場合や瑕疵の補修が困難なものである場合には契約前なら購入を中止することもできます。

瑕疵を知らずに購入した方が売主に対して一方的に補修を求めることができるのではないかと考える人もいるようですが、実務ではそう簡単にはいかないことが多いです。見つかった瑕疵を売主が瑕疵担保責任の対象となるものだと認めないことも多いからです。売主と買主では立場が異なり利害も異なりますから、このような意見の相違は日常的なものです。

既に購入してしまった後となれば、なんとか交渉して売主に負担を求めたいものの、なかなか対応してもらえない。しかも、取引を終えた後となれば、不動産仲介業者も納得のいく対応をしてくれないということもよくあることです。

しかも、重大な瑕疵があっても求められるのは、原則、補修のみです。解約して支払った売買代金を返還してもらうことは難しいものです。購入前であれば、買わないという選択肢がありますから、安心できます。

やはり、瑕疵については売買契約前のホームインスペクション（住宅診断）でできる限り把握しておき、契約前に対応を検討しておくことが望ましいです。これですべての瑕疵を契約前に把握できるとは限りませんが、リスクを減らすことはできます。