中古住宅購入で損しないための既存住宅売買かし保険の徹底解説

中古住宅の購入に際して、住宅診断（ホームインスペクション）を利用する買主が増えましたが、これとは別に既存住宅売買かし保険を希望する人も増えました。また、この瑕疵保険を知らずに中古住宅を購入して引渡しを受けてから、「購入前に知っておけば利用していたのに」という後悔の声を聞くケースも増えてきました。

そこで、中古住宅購入で損しないため、後悔しないために、既存住宅売買かし保険について買主が知っておくべき基礎知識を徹底解説します。この記事は買主だけではなく、売主や不動産業者にも役立つ内容です。

１．既存住宅売買かし保険の基礎知識

既存住宅売買かし保険とは、所定の現場検査を行って保険法人が定めた基準に合格した物件であれば保険を付加できるものであり、中古住宅の売買時に利用されるものです。

１－１．利用が増える既存住宅売買かし保険とホームインスペクション

宅地建物取引業法の改正により、２０１８年４月以降の取引においては、不動産業者が売主や買主に対して住宅診断（ホームインスペクション）のことを説明して、利用するかどうか確認しなければならなくなりました。

これまでは、多くの不動産業者が住宅診断（ホームインスペクション）の利用は購入中止や延期等の可能性を考慮して、買主へ積極的に説明してこなかったのですが、説明が義務化されたのです。これにより、多くの人が住宅診断（ホームインスペクション）を利用することになりますが、同時に既存住宅売買かし保険を希望する人も増える見込みです。

買主や売主が自ら理解しておく必要があるのはもちろんですが、不動産業者もきちんと説明できるように理解しておく必要があります。不動産業者によっては、既に積極的に売主や買主に説明している会社もあります。

１－２．既存住宅売買かし保険とホームインスペクションの相違点

既存住宅売買かし保険と住宅診断（ホームインスペクション）は混同されがちなのですが、全くの別物です。

既存住宅売買かし保険のために実施される現場検査では、保険を適用できる物件であるかどうかのみを調査しており、その項目は住宅診断（ホームインスペクション）の対象項目に比べると随分と限定的なものとなります。例えば、住宅診断（ホームインスペクション）でよく劣化事象として指摘される断熱材は既存住宅売買かし保険の検査では確認さえしてもらえません。

また、既存住宅売買かし保険の検査は現状のことのみを考えるため、住宅を長持ちさせるためにどういった箇所を早めに補修すべきであるかといったアドバイスを受けることもできませんが、住宅診断（ホームインスペクション）ではこういったアドバイスも行われます。

つまり、中古住宅購入者の立場でいえば、保険というメリットがある既存住宅売買かし保険と様々なアドバイスを受けられる住宅診断（ホームインスペクション）の両方を利用することが望ましいということです。

１－３．売主が不動産業者かそれ以外かで保険が異なる

既存住宅売買かし保険は、以下の２つにわけることができます。

• 売主が不動産業者（＝宅建業者）である場合
• 売主が不動産業者以外（＝宅建業者以外）である場合（個人間売買）

いずれのケースの保険であっても保険内容は似ているのですが、利用方法が異なるため、買主も売主も不動産業者もこの点をよく理解しておかなければ問題となりますから、注意してください。この２つの相違点等については、この記事の後半で詳細に説明します。大事なことなので必ず読んでおいてください。

１－４．瑕疵保険の対象範囲

既存住宅売買かし保険の対象となる範囲は、限定的なものですから、どんな事象にでも保険が適用されて保険金が支払われるというわけではありません。対象となる範囲は以下のものです。

○構造耐力上の主要な部分

まずは主要な構造部分に関する瑕疵です。建物を構成する部分のうち構造耐力上主要な部分とされる箇所（柱や土台、基礎、屋根など）が対象となり、この対象箇所が基本耐力性能を満たさないと判断されたときに保険金が支払われます。

実際に、この構造耐力上の主要な部分の瑕疵を理由として保険金請求や保険金支払いが行われるケースは少なく、この点についての加入メリットはあまり大きくありません。

○雨漏りの防止に関する部分

次に住宅の防水性能に関する瑕疵です。実際に雨漏りが生じた際に請求して保険金が支払われるのですが、雨漏りが生じるリスクはどの住宅にもあることであり、実際に保険金の請求・支払いに至るケースは多いです。

構造耐力上の瑕疵は、築年数の経過とともに建物のどこかに顕在化するために現場検査で指摘されることがあるのですが、雨漏りは検査時に問題がなくとも（顕在化していなくても）後から発生することが多いからです。

既存住宅売買かし保険に加入しておくメリットを最も感じやすい項目だと言えます。

○設備に関する部分

給排水管や給排水設備、電気設備を保険の対象としていることがあります（特約として付加できることもあります）。しかし、この設備については取扱いしていない保険法人もありますから、希望するならば事前に確認しておく必要があります。

給排水管からの漏水事故は意外と起こりうることですから、付加できるのであれば買主によってメリットなりえるものです。

１－５．補修費用が保険金の対象

保険に加入した物件で実際に瑕疵が見つかったとき、どういった金銭が保険金として支払われるのでしょうか。その項目は以下の３点です。

• 修補費用
• 調査費用
• 転居・仮住まい費用等

保険の対象となる瑕疵を補修する工事費用やその調査のためにかかる費用、さらに補修等のために一時的な転居を伴う際にかかる費用が対象となっているわけです。但し、実際には転居を伴うほどの問題となるとそう多くはありません。

１－６．既存住宅売買かし保険の保険金額と期間

保険金の上限をいくらにするかは、５００万円・１０００万円のいずれかを選択します。また、保険期間については、１年・２年・５年のいずれかを選択します。最大・最長で保険金５００万円、期間５年ということになります。

但し、見つかった瑕疵によって補修等の費用が異なるわけであり、上限が支払われることはほとんどありません。実際に支払われる保険金額の計算方法は、売主が不動産業者であるかどうかによって違いがありますので以下で確認してください。

○売主が不動産業者（＝宅建業者）である場合

（修補費用等　－　１０万円　）　×　８０％　＝　実際に支払われる保険金額

○売主が不動産業者以外（＝宅建業者以外）である場合（個人間売買）

（修補費用等　－　５万円　）　×　１００％　＝　実際に支払われる保険金額

買主の立場で見れば、免責が小さくて１００％が支払われる売主が不動産業者以外である場合の方が有利に見えますね。

１－７．既存住宅売買かし保険のメリット

ここで、既存住宅売買かし保険に加入することのメリットを理解しておきましょう。買主・売主・不動産業者といった立場による違いがありますから、それぞれにわけて説明します。

○買主のメリット

中古住宅を購入した後に発見されるかもしれない瑕疵に対して、保険で対処できることが大きなメリットです。想定外の補修費用等を自分で負担しなくてよいことは大きなメリットですね。

但し、注意すべきことは保険の対象項目が主要構造部や雨漏り等に限定されるという点です。基本的には住宅診断（ホームインスペクション）を一緒に利用しておき、安心をプラスすべきでしょう。

もう１つの大きなメリットは、住宅ローン控除を受けられない物件でも受けられるようになることです。住宅ローン控除とは住宅購入時に住宅ローンを利用する場合に所得税が減税される制度ですが、全ての物件に適用されるわけではありません。

築年数に関して、木造及び軽量鉄骨造ならば築２０年以下、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造ならば２５年以下という条件があり、この築年数を超えている中古住宅においては所定の条件を満たさなければ住宅ローン控除を受けられないのです。

その条件の１つが、この既存住宅売買かし保険に加入することです。減税効果が保険加入にかかる費用負担を上回ることが多いですから、これは大きなメリットなります。

○売主のメリット

売主にとってもメリットがあります。自宅を売却した後、買主から瑕疵があったとクレームを受けたり、補修費用等の請求をされたりすることがありますが、保険に加入しておくことで費用負担を求められるリスクを軽減することができます。

自宅を売却した後の面倒から逃れられることはメリットだと言えます。

また、保険に加入できる物件という安心感のおかげで売却しやすくなることもメリットとなるでしょう。

○不動産会社のメリット

不動産会社が売主として取引に関わる場合は、前述の売主のメリットと同等のことが言えます。買主に対して瑕疵担保責任を保険金でフォローできることは大きなメリットです。

また、仲介業者として取引に関わる場合でもメリットがあります。１つは売買しやすくなるということがありますし、取引成立後の万一のとき（瑕疵が見つかったとき）に金銭面で処理できることがわかっておれば、買主や売主が仲介業者に求める労力的な負担も随分と軽減されるからです。

保険がないと費用負担、損害賠償などに関して、苛立ちが募る買主や売主の間で立ち回ることは仲介業者にとっても大変ですね。

１－８．既存住宅売買かし保険のデメリット

既存住宅売買かし保険を利用するかどうか判断するためには、メリットだけではなくデメリットも考えなくてはなりません。

買主にとってのデメリットは、費用負担があるという点です。但し、売主や不動産会社が負担することもありますから、話し合って誰が費用負担するのか確認しておきましょう。

また、検査申し込みから検査実施、保険手続きまでに１週間から２週間程度の日数がかかることもデメリットになることがあります。それまで売主や不動さ業者が待ってくれないときは日程調整に苦労することがあります。

売主や不動産会社によってのデメリットは、保険の審査で不適合と判断されてしまった場合に、その物件を売りづらくなることがありうることです。買主が保険に加入できない物件を敬遠するということもあるのです。

２．売主が不動産会社である中古住宅のかし保険

「売主が不動産業者（＝宅建業者）である場合」と「売主が不動産業者以外（＝宅建業者以外）である場合（個人間売買）」について違いがあり、注意すべきであることは既に述べた通りです。ここからは、この２つについて詳細を説明しますので、理解しておきましょう。

まずは、「売主が不動産業者（＝宅建業者）である場合」です。

売主が不動産業者である中古住宅の取引では、もともと売主が引渡しから２年以上の期間を定めて買主に対して瑕疵担保責任を負う必要があります。そのため、不動産業者が自ら保険に加入して買主に対して保証するという仕組みになっています。

上がその仕組みを簡単に示した図です。

全ての不動産業者がこの保険に対応しているわけではないため、買主が希望したとしても利用できないことが数多くあります。売主が不動産業者である場合、その売主が保険法人に登録している業者かどうか確認し、登録していないならば保険をあきらめることになります。

但し、そこから素早く不動産業者が保険法人に登録して対応してもらえる可能性はあるので聞いてみるとよいでしょう。多くの不動産業者は、この仕組みの詳細を理解していないこともあって、面倒なことはしないという対応になりがちです。

３．売主が不動産会社以外である中古住宅のかし保険

次に「売主が不動産業者以外（＝宅建業者以外）である場合（個人間売買）」です。中古住宅の売主の多くは一般個人の人ですが、それはこちらのケースに該当します。

売主に代わって検査機関（＝検査事業者ともいう）が保険に加入して買主に対して保証する仕組みです。下がその仕組みの図です。

売主が不動産業者である場合に比べて少し複雑に見えますが、これは保険に加入しない取引ならば瑕疵担保責任を負ったり保証したりしない者（検査機関）が仕組みのなかに出てくるからです。

検査機関は、検査専門の会社に限らず仲介業者がその立場になるケースもあります。

買主から仲介業者にこの仕組みについて質問しても、詳しく理解していない担当者が多いため、買主自ら検査機関に問い合わせて理解に努めた方が賢明です。

売主が不動産業者かどうかで仕組みが異なりますから、まずは最初にこの点を確認することからはじめてください。

４．既存住宅売買かし保険に加入できないこともある

既存住宅売買かし保険は、所定の検査を実施して審査に合格しなければなりません。逆にいえば、不適合と判断されてしまい、保険に加入できない物件もあるわけです。そこで、加入できないと判断されたときに知っておきたいことを紹介します。

４－１．検査・審査で不適合になることも多い

これまでにいくつもの中古住宅の検査・審査に関わってきましたが、残念ながら不適合と判断されてしまう物件は多いです。

保険法人の立場で考えれば自然なことですが、保険金請求があまりに多いと組織運営に問題をきたしてしまいますから、審査を厳しくして保険金を支払うケースを減らす努力をしなければなりません。

雨漏りが生じたとして保険金を請求される事例が非常に多いため、雨漏り防止に関する項目は徐々に厳しくなってきており、これによって不適合と判断されるケースが増えています。

保険加入を希望する側からしてみれば、厳しい審査に対する不満が募りつつありますが、保険法人の立場で考えれば仕方ないところでもあります。

４－２．不適合の中古住宅は危ないか

買主の立場で見たとき、保険の審査で不適合とされた物件を買っても良いのかどうかという疑問が沸いてくることでしょう。これまでに、不適合となった物件の買主から何度も相談されたことがある問題です。

保険の審査は厳しいものですから、不適合となったからといって購入すべきではないと言うものではありません。保険の検査ではなく住宅診断（ホームインスペクション）においては大した問題ではないと判断することでも不適合となることもあるからです。

これについては、保険の検査だけではなく住宅診断（ホームインスペクション）も一緒に利用しておくことで安心感も付いてくるでしょう。

但し、事象によっては購入には大きなリスクを伴うこともありますから、住宅診断（ホームインスペクション）の利用時に診断担当者によく相談すべきです。

４－３．補修後の再調査という方法もある

既存住宅売買かし保険の検査を行って不適合となった場合でも、不適合の原因箇所を補修することで最終的に適合となることもありますから、すぐにあきらめる必要はありません。但し、適切に進めなければならないため、以下のポイントに注意してください。

• 補修等の対応で適合することもある
• 補修等の対応後に再調査が必要である
• 補修等の対応方法は検査機関に相談すべき

補修等の対応方法は、何をしても良いというわけではないため、どのような対応（補修工事の内容等）が必要であるか検査機関によく確認してください。補修等の対応を適切に実施してから、再調査を受ける必要があるわけです。

しかし、不適合と判断された理由によっては、補修等の対応が現実的に困難なことも多いです。工事規模が大きくて工事費の負担が大きいときや工事内容が複雑で難易度が高いときなどがあるからです。この点については、現場検査の終了後に検査機関に質問して率直な意見を聞くとよいでしょう。

建築部門を持つ検査機関が、補修工事を提案してきたので話を進めたものの、結局、不適合になったという事例もあり、トラブルになっています。建築会社を紹介されたケースでも同様の事例が確認されています。補修工事を請け負ったり積極的に紹介したりしない第三者の検査機関に率直な意見を求める方が賢明です。

５．既存住宅売買かし保険のまとめ

ここまで、中古住宅の売買の際に利用が増えつつある既存住宅売買かし保険について解説してきました。説明すべきことが多いため、文章量が多くなってしまいましたが、売買した後の保険や保証に関わる大事なことですから、少し時間を割いてでも理解に努めてください。

ポイントをまとめると以下の通りです。

• 買主・売主・不動産業者の全てにメリットがある
• 売主が不動産業者かどうかで仕組みが異なる
• 不適合となることもある
• 不適合でも補修することで適合することもある
• 住宅診断（ホームインスペクション）と一緒に利用した方がよい

わからないことがあれば、実際に既存住宅売買かし保険を取扱っている会社に問い合わせるとよいでしょう。「中古住宅建物保証（既存住宅かし保険付き）」もこの保険の検査等に関する問合せを受け付けています。