任意売却物件を買うときの注意点・デメリット
中古住宅を買おうとして物件をいろいろ見ていくなかで、不動産会社から任意売却物件を紹介されたという人もいるでしょう。そういった物件については、ちょっと相場より安いのではないかと感じることもあるでしょう。ここでは任意売却物件がどういうものであるか理解し、それを購入するときの注意点を解説しています。
目次
任意売却物件とは？
任意売却物件という言葉をそのまま読み取ると、その物件の所有者（＝売主）がその人の任意（自由な意志）で売却する物件のことになります。自宅を売るという行為を売主の意思で行うのは当たり前のことですから、全ての物件が売主の任意で売却されているわけで、全ての物件を任意売却物件と解釈できてしまいます。
競売物件との対比で任意売却物件を理解する
しかし、不動産業界で任意売却物件と言う言葉を使うときは、競売物件との対比であります。競売物件とは、債権者が売主の意思に関係なく、強制的に対象不動産を売却して、その売却額から債権額を回収しようとするものです。
これに対して、任意売却物件とは債権者に強制的に売却処分されるものではなく、売主自らの意思で売却することで、債務（＝借金など）を債権者に返済しようというものです。つまり、滞納している住宅ローン等の債務の返済のために売却しようとする物件です。
一般的には、債務の金額の方が売却金額よりも多くて、債権者がその売却額から債権額の全てを回収できないケースに該当する物件を任意売却物件と呼んでいます。
事例で任意売却物件を理解しよう
例えば、Aさんが所有する自宅に住宅ローンの抵当権が設定されており（担保となっており）、その残高が３，０００万円であったとします。
Aさんは経済的に厳しくなったためローンの返済が滞っており、銀行から強く返済を迫られています。そこで自宅を売却しようと考えて不動産会社に売却査定を依頼したところ、査定額（売れる可能性のある金額）が２，５００万円だと言われました。売るためには、住宅ローンの抵当権を抹消してもらわなければならないため、３，０００万円全額を返済しなければなりません。
つまり、あと５００万円も不足しているわけです。売却するためには、Aさんは自分で現金５００万円を用意しなければなりませんが、経済的に厳しくて毎月のローン返済もできない状況ですから、５００万円もの大金を用意できません。
しかし、このままでは毎月の返済もできず、利息が増えて借金が大きくなるばかりです。そこで、銀行に交渉して、自宅の売却額である２，５００万円を支払うことで残りの５００万円の残金が残るものの抵当権を抹消してほしいとお願いすることにしました。
これで交渉が成立して売却に出される物件が任意売却物件です（必ずしも、このような流れになるというわけではありません）。
銀行（金融機関）から見た任意売却物件
「そんな都合の良い話があるのか」「銀行はどうやって残りの５００万円を回収するのか」と疑問に思うかもしれません。しかし、銀行の立場から見てもこの要望に対応した方が良いと考えることもあるのです。
こういった話が出るときは、一般的には既に債務者（＝売主・所有者）は支払うべき金銭を延滞してしまっています。それも数カ月の延滞であったり、延滞を繰り返したりといった状況である人が多いです。銀行から見れば不良債権化しているか、その一歩手前という認識です。
さらに今後も状況が改善する可能性が低いとなれば、延滞する金額（不良債権）が増えていくよりも早めに損切りした方がいいだろうという考え方もあるのです。上の例で言えば、今の時点で売却してもらえば、２，５００万円を回収できるが、放置しておけば状況変化によって回収金額が減ってしまう可能性もありますし、債権額に占める回収不能率が高まってしまうこともあります。
任意売却物件は銀行（金融機関）から打診することもある
上の例では売主が自ら考えて銀行と交渉を始めるということにしていますが、実際には売主が不動産会社に相談し、不動産会社が銀行と交渉していくことが多いです。
しかし、実は売主側からではなく、銀行（金融機関）側から任意売却するよう打診されることもよくあることです。
銀行がなぜ債権の一部を失ってまで任意売却を売主へ打診するのかといえば、これもまた競売との対比で考えていることが多いです。一般的には、競売で処分されるよりも任意売却した方が売却額（競売の場合は落札額という）は高いのです。
銀行としては、少しでも多く債権を回収したいわけですから、いきなり競売にかけるよりも売主の意思で売却してもらった方が得策だともいえるのです。
銀行が、付き合いのある不動産会社に話を持っていき、不動産会社と銀行から売主に自分で売却しないかと交渉していくわけです。このとき、売主によっては自宅を手放したくないとして、交渉が難航することもよくあることです。不動産会社にとっては、普通の売却物件に比べて手間のかかる案件ということになります。
任意売却物件を買うときの注意点とデメリット
任意売却がどういうものであるか理解できたところで、その注意点やデメリットを説明しておきます。
物件が荒れていることがある
売主は多くの債務（＝借金など）で厳しい状況にあるため、自宅の管理を丁寧にする気持ちのゆとりも、金銭的な余裕もないことが多いです。任意売却物件を見学したとき、その部屋の荒れ方を見て驚く人もいます。見学する前に気持ちの準備をしておくとよいでしょう。
価格交渉が難しく、価格の合意に時間がかかる
任意売却物件は、債権者がいくらまで回収不能額を許容するかという点が売買価格に強く影響するものです。売主の意思だけで価格を決められるわけではないため、債権者の合意を得るための作業に時間を要することはよくあることです。
売主は、いくらで売れても手元にお金が残らないことが多いため、売買金額に無関心という人も少なくありません。
任意売却物件だから安いとは限らない
任意売却物件を買うメリットの１つとして、市場相場よりも安いということがよく言われています。不動産会社からもそう聞いている人は多いでしょう。しかし、実際にはそうとも限りません。
銀行などの債権者は、少しでも多く債権を回収したいわけですから、高く売れるならそうしたいのは当然です。その物件の立地やその他の条件によっては、任意売却物件であっても買い手の競争もあって、相場と変わらない金額で売買されることもあります。
手付金の金額と取扱い
売主は経済的に厳しい状況にありますから、売買契約時に買主から売主へ支払う手付金の取扱いには十分に注意しなければなりません。契約後に取引中止となることもありますが、そのときには手付金を売主から買主へ返金してもらわなければなりません。
経済的に厳しい売主は、受領した手付金をすぐに使い込んでしまうこともあり、取引中止となってから返金する金銭が無いなどという問題が生じる可能性があるのです。
そのようなことのないように、買主がとるべき策としては、手付金の金額をできる限り少額にしておくことです。たとえば、５０万円などにしておけば、リスクをその金額の範囲に抑えることができます。
そして、仲介する不動産会社がよく採る策としては、手付金を売主に渡さずに不動産会社が決済日まで預かっておくという方法です。これによって、万一の取引中止のときに買主を保護しようというわけです。但し、この不動産会社が信用できるものでないといけません。
管理費・修繕積立金の滞納金の負担
中古マンションを買うときにも任意売却物件に出会うことはあります。中古マンションの場合の注意点としては、管理費や修繕積立金の取扱について理解しておくということです。
任意売却している売主は、管理費や修繕積立金を滞納していることがよくあります。ほかにも賃借している駐車場や駐輪場の家賃も滞納していることがあります。売買されるとき、こういった滞納額を買主が精算することが条件となることが多いため、そういった金銭の負担があることを理解して、購入時の資金計画に入れておく必要があります。
不動産会社に質問すれば、その金額も含めて回答して頂けるはずです。
原則、売主の瑕疵担保責任が免責である
任意売却のポイントは、とにかく売主が経済的に厳しいということです。中古住宅の売買では、買主としては売主に瑕疵担保責任を負ってもらう条件で購入することが望ましいのですが、経済的に厳しい売主が瑕疵担保責任を負ったとしても、負担するだけの能力がありません。
そのため、売主の瑕疵担保責任を免責とする契約となることが一般的であることを知っておきましょう。仮に瑕疵担保責任が付いていたとしても、それを実行してもらえる可能性は低いですから、期待しない方がよいです。
瑕疵担保責任が無いわけですから、契約前にはきちんと第三者に住宅診断（ホームインスペクション）してもらっておくことは必須ですね。
決済前に取引中止となることもある
価格交渉などもクリアして売買契約が完了すれば、買主は安心できるのでしょうか。実は、任意売却物件では売買契約をしてから決済・引渡し日を迎えるまでの間に、突然、取引が中止となってしまうことがあるのです。
たとえば、その住宅を担保としていた債権者以外の債権者が、その住宅を差押えしてしまうケースがあります。抵当権を設定している銀行とは話がついていたものの、他の債権者が現れて差押えしてしまえば、その債権者や元々交渉済みだった債権者とも交渉をやり直さなければなりません。
差押えした債権者の債権額がたとえ少額であっても、この交渉が難航することは多く、結局、取引中止となってしまうことがあるのです。
他にも、売主が突然に「やっぱり自宅を売らない」と言い出すケースです。銀行などの債権者から任意売却の打診を受けて説得され、一度は売却に同意したものの、気が変わったというものです。こういうケースは、売主と買主が金額で合意し、債権者も合意してから、売買契約を交わそうとしたときに「やっぱり売らない。契約しない」と言い出すパターンが多いのですが、なかには売買契約を交わした後なのに売らないと言い出す人もいます。
売買契約が成立している以上、売却を中止するならば手付金の倍返しが必要なのですが、売主はそれを支払う経済的なゆとりはなく、買主はそれまでの労力などが全て無駄になったうえに補償も受けられないということにもなりうるのです。
ここまで任意売却物件についての解説を見てきていかがでしょうか。なかなか難しい物件だと感じた人もいるかもしれませんが、立地・価格・建物プランなどの条件が合うのであれば、契約前の住宅診断を前提に前向きに検討してもよいのではないでしょうか。
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