建物価格の比較（中古住宅購入＋リノベーションと新築住宅）

「新築住宅は高い」「中古住宅なら買える」「中古を買ってリノベーションすれば新築同様」といった考えは、住宅購入者や建築・不動産業界人からよく聞かれることです。新築ではなく中古住宅を購入してリノベーションしようと考えている人は多いですが、そういった人が住宅取得の方向付けのために読んでおきたいコラムです。

特に中古なら買えるという考えの人は多いですが、リノベーションするとなれば、工事費用と合わせて総額で新築と比較すべきですね。本当に中古住宅を購入してリノベーションすることがお得なものなのかについて、見ていきましょう。

ちなみに、金額とは関係ない点におけるリノベーションゆえのメリット（好みのプランを実現できる等）についてはおいときまして、あくまで金額の比較の話です。

注文建築の建築費

まずは、新築住宅の建物価格について考えましょう。新築でも注文建築と建売住宅では違いがあるため、ここでは注文建築の建築費についてまとめています。建築費のなかには、設計料も含めたもので解説していきます。

大手ハウスメーカー（ハイクラス）の注文建築の建築費

注文建築で家を建てる場合、最も建築費（設計料も含めた金額）が高くなるのは、大手ハウスメーカーに依頼した場合です。但し、有名建築家に依頼する場合といった特殊なケースは除外した話です。

大手ハウスメーカーとは言っても、実は結構大きな差があります。そのなかでも、低価格を強みとした会社はこの後のローコスト系ハウスメーカーで取り上げます。ここでは、高価格帯のハイクラスなメーカーをイメージしてください。

ただ、ハイクラスと言っても、まだ価格差は小さくありません。上は坪単価８０万円を超えるものもあれば、下は坪単価６０万円台ということもあります。主な価格帯は、坪単価７０～８５万円です。単純なプランで仕様レベルをあげなければ、６０万円台ということもありますが、基本的には７０万円～だと考えておいた方がいいでしょう。

建物面積が４０坪だとすれば、２，８００～３，４００万円です。

代表的な企業は、積水ハウス、三井ホーム、ダイワハウス、住友林業、ヘーベルハウスです。

ローコスト系ハウスメーカーの注文建築の建築費

低価格を最大の強みとして、多くの住宅を供給するハウスメーカーです。その多くが、会社の歴史は浅いですが、なかには会社の方針転換・事業転換でローコスト路線へ参入した企業もあります。

各社のHPやチラシなどでは、坪単価２０万円台を謳っていることもありますが、実際にはもう少し建築費が高くなることが多く、３０～５０万円が多い価格帯です。

建物面積が４０坪だとすれば、１，２００～２，０００万円です。但し、ハイクラスのハウスメーカーと異なり、建物面積が小さな住宅も多いため、総額の価格帯はもっと安いことも多いです。ここでは、比較のために全て４０坪で表示しています。

代表的な企業は、アイフルホーム、タマホーム、アキュラホームです。

工務店の注文建築の建築費

地場の工務店にもいろいろな会社がありますから、工務店というくくりで価格帯を出すのは少々無理があるのですが、ここでは少し無理に出しています。高級志向の工務店から低価格志向の工務店までいろいろあるのです。

主な価格帯は、坪単価４０～５５万円です。工務店によっては、「うちは違う！」という声も多いかもしれませんが、主な価格帯ということで理解してください。

建物面積が４０坪だとすれば、１，６００～２，２００万円です。

建築家で建てる注文建築の建築費

建築家、つまり設計事務所とプランなどを打ち合わせて、その建築家に紹介してもらった工務店で家を建てるということもあります。今では、建築家の紹介サイトも多くあり、そういったところで建築家と出会って家づくりを進めるケースもこれに該当します。

これも高級志向であるとか、ローコスト志向であるとか、様々な考え方があるものの、基本的には「１－３．工務店の注文建築の建築費」とあまり大きく変わりません。但し、建築家へ支払う設計料や工事監理費が別途かかる分、高くなることは多いです。

この設計料や工事監理費を含めた坪単価は、４５～７０万円が多いです。建物面積が４０坪だとすれば、１，８００～２，８００万円です。

建売住宅の建物価格

次に、新築住宅のなかでも建売住宅に限定して建物価格を見ていきましょう。建売住宅は土地価格も含めた総額で表示されているために、わかりづらいですね。消費税は土地にはかからず、建物のみにかかるため、建物価格が表示されていないときは消費税の額から逆算するとわかります。

たとえば、消費税が１６０万円であれば、建物価格は「１６０万円÷８%」ですから、２，０００万円となります。建物面積が３０坪ならば、坪単価は「２，０００万円÷３０坪」で約６６万円となります。

大手ハウスメーカー（ハイクラス）の分譲住宅の建物価格

ここでいう大手ハウスメーカーは、積水ハウスや三井ホームなどです。注文建築のところでは、坪単価７０～８５万円としましたが、建売の場合はもう少し安い価格帯になっていることが多いです。施主とプランの打合せをする手間もなく、効率性の違いもあるでしょう。また、郊外の大規模開発地が多く、土地代による利益も影響しているかもしれません。

坪単価５５～８０万円の建売物件が見られます。但し、建売では土地価格と建物価格の総額で売買されるため、建物価格として表示している金額が本当に建物のものと限るわけではなく、あくまで参考値としてください。

建物面積が４０坪だとすれば、２，２００～３，２００万円です。

ローコスト系パワービルダーの分譲住宅の建物価格

こちらは郊外よりも都市部の狭小地などに建売住宅を数多く供給しています。ハイクラスなメーカーとは競合しているようで、住み分けできていると言ってよいでしょう。こちらも土地価格との兼ね合いで本当の建物価格を確認しづらいですが、坪単価３５～５０万円です。

建物面積が４０坪だとすれば、１，４００～２，０００万円です。しかし、建物面積が４０坪もあるローコスト系パワービルダーの物件は少数です。大きくても３０坪前後までの物件が多く、仮に２５坪で計算すれば、８７５～１，２５０万円が建物の価格帯です。

この金額を見ると安く感じるのではないでしょうか。

中小不動産会社の分譲住宅の建物価格

地域の不動産会社が供給する建売住宅にもいろいろありますが、多い価格帯は坪単価４５～５５万円です。ただ、もっと価格を抑えている物件も増えています。

建物面積が４０坪だとすれば、１，８００～２，２００万円です。但し、ローコスト系と同じで４０坪もある物件は少ないので、仮に２５坪で計算すれば、１，１２５～１，３７５万円が建物の価格帯です。

中古住宅の建物価格とリノベーション建築費

そして、最後に中古住宅を購入してからリノベーションするときにかかる建物関連の金額です。中古で購入した物件の建物価格とリノベーション費用の合計で見なければ新築と比較できませんが、これはなかなか難しいですね。

中古住宅は建物価格の評価がまちまちですし、築年数や劣化状態などの諸条件によっても大きく異なります。ここでは、リノベーションすることを前提にするのですから、建物の劣化がかなり進行していることを想定して、築３０年程度の建物面積４０坪の住宅ということで、建物価格を５００万円（坪単価１２．５万円）と仮定します。

実際には購入検討中の物件の価格を比較材料とすればよいでしょう。

また、リノベーションの内容として、基礎や躯体などの主要構造部を残して、その他の箇所を変更する工事として考えます。内装だけを張り替えたり、キッチンやトイレといった設備だけを交換したりするリフォームと新築を比較してもあまり意味がないですからね。

リノベーションを依頼する業者やリノベーションのプラン、仕様にもよるのは当然ですが、一般的な工務店であれば、坪単価３０～５５万円が多いです。建物面積が４０坪ならば、１，２００～２，２００万円です。中古物件の建物価格と合わせると１，７００～２，７００万円です。
そして、ハイセンスなリノベーション専門業者であれば、５０～９０万円が多いです。建物面積が４０坪ならば、２，０００～３，６００万円です。中古物件の建物価格と合わせると２，５００～４，１００万円です。

工事見積もりを見ると、驚くほど金額が高いリノベーションも多く、坪単価８０万円を超えるとなれば、大手ハウスメーカーで新築住宅を建築できるレベルです。予算に十分なゆとりがある人を除いては、中古住宅を購入して理想の住まいに大規模なリノベーションをするということは、新築を買うよりもむしろ難しいということがわかりますね。

中古住宅の売買件数（取引件数）を増やそうと国土交通省も様々な政策を打っていますが、中古を買ってリノベーションをしようという考えは悪くないものの、なかなかハードルが高いことを理解しておきましょう。ただ、コストを抑えて内装や設備のリフォームをすることを前提にするならば、コスト面で大きなメリットが出てくるのは事実です。