中古住宅の引渡しの流れと基礎知識
購入したい中古住宅を決断して、購入申し込みを行った後に売買契約まで取引が進めば、いよいよ住宅の引渡しが近づいていますね。ここでは、中古住宅の売買契約を済ませてこれから引渡しを迎える人に必要なこと（引渡しの流れや注意しておくべきポイント）をお伝えします。
中古住宅の引渡しの基礎知識
引渡しの流れや注意点を理解するためにも、先に基礎的な知識を確認しておきましょう。
住宅の引渡しとは？
引渡しという言葉を不動産会社から当然のように聞いていることと思いますが、住宅の引渡しの意味を正確に理解していますか？
引き渡しとは、売主から買主に対して売買の対象物を物理的に渡すことです。購入した（売買契約を締結した）住宅を売主から買主へ渡すわけですが、小さな商品のように持参して物を手渡すことはできないですから、鍵を引き渡すことになります。
引渡しに必要なもの・書類の用意
引渡しまでに買主が準備しておくべき書類がいくつかあります。基本的には、不動産会社から何を用意しておくべきか書面で説明があるはずですが、口頭のみで書面で必要書類の一覧を示して頂けない場合には漏れが生じないようにするため、書面で示して頂くように要求しましょう。
一般的に必要とされるもの・書類は、以下の項目です。但し、取引によって相違があるため、必ず不動産会社から確認をとってください。
- 売買代金の残代金
- 諸費用の資金（未払い分）
- 実印・認印
- 印鑑証明書
- 住民票
- 身分証明書（運転免許証など）
- 通帳と銀行印
- 耐震基準適合証明書
- 既存住宅瑕疵保険の付保証明書
前述したもののうち、耐震基準適合証明書や既存住宅瑕疵保険の付保証明書は、住宅ローン控除を受けるために必要となることがあるものです。不動産会社に必要ないか確認しましょう。
中古住宅の引渡しの流れ
中古住宅の引渡しの流れについて説明しますが、まずは売買契約から入居に至るまでの全体の流れについて説明し、その後で引渡し当日の流れについて説明します。
売買契約から引渡し、入居までの流れ
中古住宅の売買契約から入居に至るまでの取引全体の流れを把握することで、買主が次に行うこと、不動産会社に行ってもらうこと等を理解しましょう。
- 売買契約を締結
- 住宅ローンの申し込みと承認
- 残代金と必要書類の準備
- 司法書士の手配
- 引渡しと決済
- 入居（引越し）
１．売買契約を締結
中古住宅の売買契約は、一般的には不動産会社のオフィスにて行います。契約には、売主と買主と仲介業者（不動産会社）が同席することになりますが、売主と買主の仲介業務を別の不動産会社が行っている場合は、２社が同席します。
但し、売主が不動産会社である中古住宅もあり、この場合には仲介業者が取引に関与していないこともあり、その場合には売主と買主のみで売買契約を執り行います。
２．住宅ローンの申し込みと承認
売買契約の次には、金融機関に住宅ローンの申し込みを行います。売買契約の前に金融機関に仮審査（事前審査ともいう）を申し込んでおくことが多いですが、これに対して売買契約後に行うものを本審査や本申し込みと呼ぶこともあります。
このとき、仮審査を申し込んだ金融機関以外に申し込みしても構いませんので、どの金融機関で住宅ローンを借りるのかしっかり検討しておきましょう。
一般的には、申し込み後１週間から１０日程度で審査結果がわかるものですが、低金利などで借り換え需要が多いときなどには、金融機関の審査が長くかかることもあり、１カ月程度の時間を要した事例もあります。
審査結果で承認となれば、次のステップへと取引は進んでいきます。
３．残代金と必要書類の準備
住宅ローンの承認を得られたとしても、その他に残代金や諸費用などの準備が必要な場合が多いです。「売買代金－手付金－融資額＝自己資金で賄う残代金」ですから、これと諸費用分を引渡し時にすぐに支払えるよう準備しておきましょう。
定期預金の解約や保険の解約をもって自己資金に充当するのであれば、早めに手続きしておく必要があります。両親から住宅購入資金の贈与を受ける場合もそうですね。
また、引渡し時に必要な書類も早めに準備しておきましょう。この必要書類は前述の通りです。
４．司法書士の手配
住宅の引渡しのときには司法書士が欠かせません。所有権移転登記や抵当権の設定登記などの申請手続きをしてもらうために重要な役割を果たしてくれます。但し、手配といっても一般的には不動産会社が行いますので、基本的には任せておくとよいでしょう。
５．引渡しと決済
上記４までが完了してから、いよいよ引渡しです。引渡し日は売買契約書において、いつまでに行うか期限を決めていることが一般的ですが、その範囲において不動産会社と調整して行うことになります。
引渡しは決済（残代金の支払い）と同日に行います。
６．入居（引越し）
引渡しを受けた後は、買主がいつでも入居することができますから、買主の都合で引越し日を決めて引っ越すとよいでしょう。
中古住宅の引渡し当日の流れ
ここでは、引渡し当日の流れについて説明します。引渡しは、一般的には銀行にて行うことが多いですが、住宅ローンの融資を受けない場合は、司法書士のオフィスなどで行うこともあります。しかし、多額の金銭のやりとりがあることから、銀行の１室を借りて行う方がよいでしょう。
- 銀行に当事者が集合する
- 司法書士が登記関係書類を確認する
- 登記申請書等への書類へ署名・押印する
- 融資実行と残代金の支払い
- 諸費用の精算
- 引渡し書類へ署名・押印する
- 領収書の受領
引渡し日に行うこととして、上の事項があげられますが、その場の流れで多少、作業が前後することもあります。
ここまでを読んで引渡しのことや流れを理解すれば、次は、引渡しの前後で注意すべき点を「中古住宅の引渡しに関する注意点」で読んでおきましょう。中古物件の購入で失敗や後悔しないためには、次ページの注意点こそが重要です。
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