中古住宅を購入しようと考え、物件を探していると任意売却の物件を不動産会社に案内されることがあります。「これはちょっと訳ありの中古住宅で、任意売却物件なんです」などと言われれば、「任意売却って何？」と困惑する方も多いでしょう。
「銀行で融資を受けてその担保になっているのですが、所有者が支払えなくなったので、自宅を売ってその売却して得た資金で借金の返済に充てる予定です。ちょっと売却資金だけでは借金の完済はできないのですが、銀行と話は出来ていますから大丈夫です。安心してください」
このような感じで説明を受けたとすれば、「この物件を買っても大丈夫だろうか。トラブルに巻き込まれないだろうか」と不安になるのも無理はありません。
任意売却物件については、上記の内容でほぼ説明できていますが、以下で補足しておきます。
不動産を担保に入れる
金融機関等から融資を受けるなどした際に不動産を担保に入れて、抵当権（その他の権利の場合もある）という権利を設定することはごく一般的なことです。事業資金の融資のために自宅などを担保にすることもありますし、身近なところでは住宅ローンのために購入する住宅を担保に入れるのは多くの人が当然のようにやっていることです。
返済が滞る（延滞する）
住宅ローンであっても事業資金であっても、借入する際に返済計画が作られます。毎月〇〇万円の支払いなどと取り決めて、実際に返済していかねばなりません。しかし、経済的な事情などで毎回の期日までに返済できないという方もいます。返済が滞ってしまうわけです。
金融機関から返済を迫られる
金融機関との契約上は、毎月の返済が遅れると残金の一括返済を迫れることになっています。ただ、毎月の返済も厳しいのに残金の全額など簡単に支払えるものなどではありません。遅れながらも何とか支払っていくことになるのが通例です。
金融機関から更に返済を迫られて売却へ
返済が何度も遅れたり、長引いたりしてきますと、金融機関からの取り立ては厳しくなっていきます。そこで解決するための１つの手段が担保不動産の売却です。住宅ローンを利用してマイホームを購入したのであれば、マイホームの売却です。この売却の話は金融機関の方から提案されることもありますし、債務者（借りている人）から提案することもあります。
このとき、売却価格が融資の残高よりも高ければ良いのですが、住宅の値下がりにより残高の方が多いということもよくあることです。つまり、売っても全てのローンを返済できない（完済できない）というケースです。
このとき、通常の返済を回復できる見込みが無い場合などには、融資残高の全ては無理でも売却によって回収できるだけでも回収しておきたいと金融機関が考えることはよくあります。放っておいても解決しないので、仕方がないと判断するわけです。
そうやって売りに出された物件が任意売却物件です。実際には不動産会社と金融機関の折衝があるなどもう少し複雑なことが多いです。あくまで売主が任意で売却しようとする行為であり、債権者である金融機関が強制的に債権回収を図ろうとして行う競売とは異なります。
中古住宅の購入検討者にとっては、こうやって売りに出された任意売却物件を購入することのメリットやデメリット、リスクについて知っておいた方がよいでしょう。
任意売却物件を購入するデメリット・リスク
- 売主の瑕疵担保責任が免責
- 売却までの期限がある（一方で交渉に時間がかかることがある）
- 室内が荒れている場合がある
- 売主が突然、売却を中止にすることもある
代表的なデメリットは売主の瑕疵担保責任が免責になっていることが多いことです。ほとんどの任意売却物件でそのようになっています。任意売却物件は売主が経済的に窮しているため、瑕疵担保責任を負ったとしてもそれを履行する力に乏しいものです。そのため、免責とすることが一般的です。
ただ、任意売却物件であっても瑕疵担保責任を免責とする物件はあります。
次に期限の問題です。債権者である金融機関等はいつまでも売却を悠長に待ってくれるわけではありません。売却に時間がかかるようであれば、競売にかけることもあります。購入をゆっくり検討している間に売却が中止になってしまうこともあるのです。
一方で、購入の申込をしてから不動産会社と債権者が「いくらの支払いで抵当権を抹消してくれるか」交渉するのに時間がかかることがあります。当然ながら債権者はできるだけ多く回収したいわけですから、この交渉がうまくいかないこともあります。
任意売却を始める前に債権者と話がついているときもあれば、きちんと話がついていないときもあります。後者の場合は時間がかかりやすいです。
売主が経済に困窮している場合、自宅のメンテナンスを考える余裕はなく、物件が荒れ放題ということもあります。室内を見学したらあまりのひどさに怖気づいたという事例もあります。ただ、この点はじっくり見て判断すればよいでしょう。
そして、もう１つのデメリットは、売主の気変わりによる売却中止です。金融機関と話し合って任意売却を始めたものの、できれば自宅を手放したくないという人もいます。話を進めていた途中で突然に「売るのを止めます」と一方的に通知してくるという事例もあります。
価格が折り合わないといった問題ではなく、そもそも売らないというのですから、どうしようもないです。
任意売却物件を購入するメリット
- 相場より安く買える
任意売却物件を購入するメリットは、その安さです。デメリットに挙げられたような問題があるために、一般に流通する物件に比較して安くなりがちです。しかし、物件によってはそれほど安くならないことも少なくなく、あまりメリットを感じられないこともありますので、周辺物件の相場とはよく比較した方が良いでしょう。
任意売却の中古住宅だから、購入をやめた方がよいと決めつける必要はありません。デメリットを理解したうえでよく吟味して判断すればよいでしょう。
