中古マンションを購入しようと物件探しをしているとき、任意売却物件や競売後の物件に出会うことがあります。普段、関わることのない専門的な用語が出てきたり、他人の債権・債務が絡んでいると心配になりますよね。
ここでは、任意売却物件と競売物件について解説します。
中古マンションの任意売却物件
中古マンションに限りませんが、中古住宅を探していますと、「任意売却」という言葉に遭遇することがあります。不動産仲介業者からは、「任意売却の物件なので、他のマンションより安いです」などと説明を受けることもあります。
任意売却とは、あまり皆さんが耳にすることはありませんが、漢字通りに意味を解釈するならば、「任意で売却する」わけですから売主が自らの意思と判断で自宅を売却する行為は任意売却といっても間違いとは言えません。
しかし、一般に不動産の売買において任意売却というときは、以下のような意味です。
住宅を購入する方の多くが住宅ローンを利用しますが、その住宅には、融資した金融機関の抵当権が設定されます。つまり、住宅を担保にして住宅ローンを利用（借金）しているわけです。そして、その購入者が毎月のローンを支払っていくわけですね。
その毎月の支払いが何らかの理由で出来なくなれば、金融機関は支払ってもらうために当然のことながら支払の催促をします。それでも、支払ってもらえなければ、「自宅を売却してでも融資金額を返金してください」となります。もちろん、実務上はそんなに単純なことではないですが、大まかにとらえるならがこういうことです。
この要求を受け入れて（金融機関から強い要請がなくとも売主が積極的に売却することもある）、売却することを「任意売却」といい、その物件のことを「任意売却物件」と呼びます。
一般的には、任意売却するときは早期の売却を希望していることが多いので、他の物件より安くしてでも売却しようと考える傾向にあります。よって、冒頭に書いたように「任意売却の物件なので、他のマンションより安いです」という説明が出てくるのです。
ただ、市場動向や個別事情によることなので、任意売却物件だから常に相場より安いかというとそうとも限らないことも知っておきましょう。ちなみに、売主が任意売却をしない場合には、金融機関が競売の申し立てをすることがあります。
中古マンションの競売物件
住宅の購入者が住宅ローンを支払うことが出来なくなった時に、売主の意思で売却することを任意売却だと説明しましたが、売主が任意売却をしないときには、金融機関が裁判所へ競売の申し立てをします。裁判所が差し押さえた物件の事を競売物件といいます。
そして、競売によって売却され、その売却代金から金融機関に支払われます。
競売物件は、各地の法務局で入札によって処分されます。これは、業者や一般個人を問わず、代金の用意できる人であれば誰でも入札できます。
メリット
競売物件の最低売却価格は、相場よりきわめて低くなっている事が多く、実際に落札される金額も市場価格より安くなることが多いです。
デメリット
しかし、いくら安く購入出来るからといっても、デメリットもあります。
- 現金で購入する事になります。（ローンも使用できるが、手続きが面倒）
- 人気の物件は入札者が競合するので、市場価格に近くなる事があります。
- 明け渡しに手間がかかることがあります。ひどいときには裁判になる事もあります。
- 管理費などの共益費が未納な事が多いです。
- 所有者の売りたくないという意思に反して売却される為、建物の中が見られないことが多いです。
- 物件調査は、物件明細書が作成されてから数ヶ月かかる為、入札者が行う必要があります。
上記のような問題点も考えて、自分自身で購入判断をしなければなりません。
