中古住宅の売主に注意（瑕疵担保責任を逃れる不動産会社）

購入しようとしている中古住宅について不動産会社から説明を受けると、その物件の売主が不動産会社だということがあります。不動産会社がそれまで所有していた人から、その物件を購入して再販しているというケースです。

その売主である不動産会社のなかには、瑕疵担保責任を逃れようとするケースがありますから注意が必要です。ここでは、実質的な売主が不動産会社だと推測される物件を購入しようとしている人が読んでおくべきことをまとめています。

購入後に瑕疵担保責任に関して後悔しないために、読んでおきましょう。

不動産会社の社長が売主の中古住宅
不動産会社ではなく社長個人が売主になる理由
ヤバイ物件かもしれない
仲介手数料を得るため

不動産会社の社長が売主の中古住宅

中古住宅を購入する方から住宅診断（ホームインスペクション）の依頼をお受けして、資料を見たりお話を聞いたりしたときに、売主について何らかの違和感をもつことがあります。

買主から「建物が古いので売主の瑕疵担保責任がついていない」とお聞きしたものの、よくお話を聞くと売主はその中古住宅を仲介している不動産会社の社長個人だと言います。その社長や家族が住んでいた自宅を売却するのであればわかるのですが、実際にはそうではなく、別の人から買取りした住宅をリフォームして再販しようとしている物件でした。

形の上では個人が売主となっているのですが、実質的には不動産会社が売主だと捉えることもできそうです。

不動産会社ではなく社長個人が売主になる理由

なぜ、不動産会社の名義で買取りして、その不動産会社が売主となって再販しないのでしょうか？

ここに１つの落とし穴があるのです。住宅を購入するとき、売主が不動産会社であるか、もしくはその他（例えば一般個人）であるかは買主にとって非常に大きな違いがあります。

不動産会社が売主である場合、売主の瑕疵担保責任が必ず引渡しから2年以上の期間、ついています。これは義務です（2年以上が義務ですが、売買契約において2年と定めることが多いです）。

これに対して、不動産会社以外が売主である場合には、このような義務が無いため、売主の瑕疵担保責任を引渡しから１ヶ月や３ヶ月といった短期間とするか、瑕疵担保責任を無し（免責）とすることが一般的です。

売主が不動産会社　・・・　瑕疵担保責任期間が２年
売主が不動産会社以外　・・・　瑕疵担保責任期間が短期間または無し

瑕疵担保責任とは、その物件に瑕疵があった場合に買主が売主に対して補修を請求することができるもので、買主にとっては大事なものです。瑕疵担保責任があることは買主にとってメリットだと言えます。

一方で売主にとっては、売却した後も瑕疵の責任を求められる可能性があるわけですから、デメリットと言えます。しかも、不動産会社が売主であれば、その住宅を引渡してから２年間もの間、買主から責任を求められる可能性があるのですから、不動産会社にとっては本音では避けたいものです。

売主を不動産会社とせず、個人とするために社長個人を売主にしているケースは、瑕疵担保責任から逃れたいとの考えがあるのです（全てのケースで同じ理由ではない）。そして、こういった物件では、不動産会社が何らかの瑕疵に気づいていて黙っていたのではないかと思われるような事例もあるため、買主は注意しなければなりません。