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中古住宅のメンテナンス・点検の注意点

住宅の床下の漏水被害と水漏れ調査

 居住している住宅について、何らかの異変に気づくことがあります。異変とは建物の傾きや雨漏りなどのトラブルです。そういった住宅に関する異変、トラブルのなかで、床下の漏水(水漏れ)があったときの対応方法や注意点をお伝えします。

床下の漏水被害と水漏れ調査

 床下で起こっている漏水問題はなかなか気づきづらいものです。そもそも床下を居住者が確認する機会はほとんどないため、漏水していても2〜3年間気づかなかったという事例はいくつもあります。上の写真は床下に水が溜まっている様子です。

 床下で漏水があった場合のリスクや被害について確認してみましょう。まずは、漏水による構造部の劣化や腐食が考えられます。木造住宅であれば、土台や大引などが過度な湿度によるカビの被害(下の写真)にあうこともあります。構造部分を留める金物の錆びの可能性もあります。鉄骨造でも鉄部の腐食・錆びといったリスクがあります。

床下のカビ

 こういったことを放置しておくと、住宅の寿命を縮める結果となり、被害は大きくなってしまいます。漏水に限らないことですが、住宅のトラブルは早期発見・早期対処を基本としなければなりません。

 そのためにも、定期的な床下の点検を心がけてください(下の写真のように点検口から確認する)。

床下の点検

 さて、床下で起こる漏水の原因としては、どういったことが考えられるでしょうか。多いものとしては給水管や排水管からの漏水です。上水や生活排水の漏水です。ほかには、雨水が床下へ侵入したり、地下水の湧き水が出たりすることによる被害ということもあります。

(床下の漏水原因となりうること)

  • 給水管からの水漏れ
  • 排水管からの水漏れ
  • 雨水の床下への侵入
  • 地中からの湧き水(地下水)

 給水管や排水管といった配管からの漏水というのは想像しやすいですが、「なぜ雨水が床下に入るのか?」と疑問に思う方もいるでしょう。

 その侵入経路の代表的なものとしては、基礎の継ぎ目からの侵入があります。基礎工事は底盤部分と立上り部分で2度に分けてコンクリートを打設することが多いですが、その底盤部分と立上り部分には肉眼では見えない程度の隙間ができていることがあり、そこから床下へ雨水が侵入してしまうことがあるのです。

基礎の底盤と立上り

 また、地中からの湧き水というのも耳慣れない方が多いでしょう。地中には地下水が流れている地域も多く、その地下水が床下に染み出してくることがあるのです。基礎工法が布基礎(床下を覗いて土が見える工法)であれば、地下水が床下に湧き出していることがあります。

 床下で漏水を発見したときに、上記のいずれであるか自分自身で判断することはそれほど簡単ではありませんが、まずは配管からの漏水を疑うところから始まります。

 まず、給水管からの漏水でないかどうかは比較的容易にできます。床下に水が溜まっているのであれば、その水の色や濁りを見てください。排水管からの下水の漏水と異なり、水が綺麗なはずです。水の泡立ちが見られたり、濁りがひどかったりすれば下水(排水管)の漏水の可能性が出てきます。

 また、全ての蛇口などを止めた状態で水道メーターを確認してください。メーターが動いておれば、給水管からの漏水が考えられます。

 この確認によって、上水道が原因であると思われた場合には、水道局に相談するとよいでしょう。自治体が指定する水道工事業者を斡旋してもらっての対応などが考えられます。

 給水管、つまり上水道が原因ではないと判断した場合、建築した会社に相談するとよいでしょう。中古住宅を購入してから被害にあった場合や建築会社が倒産しているなどの場合には、近くの工務店や建物調査会社に相談するとよいでしょう。その際には、漏水調査の実績が何度もあるかどうかは必ず確認してください。

 新築住宅を購入してすぐに漏水したということもあります。こういった場合は、当然ながら新築業者に原因究明と補修等の対応を依頼することになります。その費用負担も新築業者にもってもらうのは言うまでもありません。

 床下の漏水への対応で注意しなければならないのは、原因究明とその原因箇所の補修のみで終えないということです。冒頭にあげたように漏水によって腐食やカビなどがないか、しっかりと被害範囲を確認することが大変重要です。新築業者が対応する場合には、この被害範囲の確認を怠るケースも多いため注意してください。

 水が溜まっているならば、排水してから床下へ潜り、被害範囲の確認をしなければなりません。土台や大引などの含水量も水分計などで計測して確認しておくべきでしょう。そのときにカビがなくとも乾燥状態が十分でなければ、しばらくしてカビが生えることあるからです。

 水漏れによる被害範囲を確認して、補修・部材の交換などを判断して対応していくべきです。





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