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FP 山下修一の住宅コラム

住宅ローンを借りるため:住宅ローン申込での必要書類(本人確認と収入証明)

 住宅ローンの申込では金融機関から様々な書類を提出するように言われます。そこで今回そのあたりを整理してみたいと思います。

 住宅ローン申込に必要な書類は大きく分けて、「申込関係書類」「申込本人関係書類」「担保関係書類」が挙げられます。その中で「申込本人関係書類」については「本人確認書類」「所得証明書」「印鑑証明書」「住民票」が必要になります。

 「本人確認書類」は住宅ローンの債務者となる人が確かに本人に間違いないかどうかや、債務者の雇用形態を確認するための位置づけです。万が一債務者側から住宅ローンを組んだ覚えがないというトラブルを避けたりするのが目的です。具体的には「運転免許証」「パスポート」「健康保険証」があり、基本的には金融機関の審査に応じて任意に指定することができます。

 特に「健康保険証」では資格取得年月日や勤務している事業所などの属性確認によって、現在の雇用形態が確認されます。また勤続年数との一致も確認されます。申込内容と矛盾がないように注意しましょう。

 「所得証明書」は、債務者になる人の収入状況を確認するための書類です。現在の年収や将来的に安定した収入が得られるかどうか等の「返済能力」を判断されるために必要になります。給与所得者にとって必要になるのが、勤務先からの「源泉徴収票」もしくは「給与証明書」です。給与以外に所得がある場合は「確定申告書」を求められます。

 「源泉徴収票」では、税込年収、配偶者控除、扶養家族にとって属性や家族状況が確認されます。また、摘要の欄では前職の記載がないかどうか(転職していないか)も念のために確認されます。給与支払先が同族会社である場合は一般的に会社関係者(法人代表者や会社役員)が多いことから、3年分の提出を求められることがあります。また、会社関係者の場合は会社の決算書(内訳明細書を含む)を過去3期分を求められます。内訳証明書によって役員報酬と源泉徴収票および確定申告書との整合性をチェックされます。

 さらに公的な証明書が求められる場合が有ります。毎年6月は昨年の年収を確定したものと見なされて最新にされます。棚卸し確認の意味で注目しておいて下さい。公的な証明書は「市民税、都(道府県)民税課税証明書」「住民税決定通知書」になります。

 一方、事業所得者にとって必要になるのが、「確定申告書(経費明細書を含む)」「納税証明書」です。事業所得者は会社員のように毎月決まった金額でなく、景気や取引先との関係など外部環境に左右されてしまうことが懸念材料として見られます。将来にわたり安定した収入が見込めるかどうかの判断材料とするために、過去3期分の確定申告書が必要になります。「納税証明書」も過去3期分が必要になります。税金の未納や延滞がないかどうか?修正申告の有無の事実がないかどうか?です。特に税金の未納・滞納(租税債権)は住宅ローンにおける抵当権よりも優先されるので、債権保全の面で重要視されるようです。

 このようにして金融機関は住宅ローンの申込書類に記入された情報と上記の各書類によって、住宅ローンの債務者に問題がないかどうか(複雑な事情や不審なことがないか)?整合性を中心にチェックされます。

 一般的には住宅購入のお話が進んでから(盛り上がってから)、住宅ローンの申込を行います。しかし、そのあたりで初めてあまり気に留めていなかった重要な事実、および自身で思っていた以上の厳しい結果を目の当たりにするケースは散見されます。

 そういった意味で今回取り上げた各書類を一度確認しておくことは大変重要です。また金融機関側からの見られ方にも関心を持っておいてください。


山下修一



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