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FP 長谷剛史の住宅コラム

変動金利と固定金利で迷ったら残高の減り方で住宅ローン選びを

 住宅ローンを組むとき、ローン金利は固定と変動どちらが良いのか?と悩む方が非常に多いです。そもそも何を基準に選ぶのかは人それぞれですので難しい問題ですね。今回は視点を少し変え、住宅ローン残高の減り方にスポットをあてる「考え方」をご紹介したいと思います。

 長期固定以外で住宅ローンを組んだ場合、金利上昇リスクを伴います。しかし、「残高」が少なくなった段階では、例えば金利が5%に上昇しても大きな影響はありません。金利上昇の影響は、住宅ローン残高の減少に伴って小さくなります。

 「今後の金利上昇を考えたら長期の固定が絶対お得です」という専門家も多いですが、どう思われますか?様々な意見が出てきそうですが間違いなく言えることは、長期固定を組んでお得なのは金融機関です。皆さんが支払う利息が金融機関の儲けですので、金融機関は安定的な収入がほぼ計算できるからです。(皆さんがお得かどうかの判定は非常に難しいです。)

(具体例)
 住宅ローンを3,000万円35年(元利均等返済)で組んだ場合、3年後の残高を長期固定と変動で比べてみます。

○長期固定金利(2.3%)
 毎月返済額   104,060円
 返済内訳   利息57,500円  元本46,560円(返済初月)
 3年後の残高  28,266,390円 

○変動金利(0.8%) (3年間金利変わらず)
 毎月返済額    81,918円
 返済内訳    利息20,000円  元本61,918円(返済初月)
 3年後の残高  27,744,739円

 3年間の返済額は長期固定より変動のほうが約80万円少ないにもかかわらず、残高は変動のほうが約52万円少なくなっています。金利上昇リスクを一方面から捉えるのではなく、住宅ローン残高の減り方に注目するのもいいかもしれません。

 繰上げ返済余力がある方は、変動で組んでどんどん返済すれば残高もかなりのスピードで減っていくでしょう。住宅ローンや投資においてよく使われるリスクという言葉ですが、私は一番のリスクは「知らない」ということだと思います。


長谷剛史



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