不動産会社に不動産を売ってもらうときの媒介契約の種類と注意点

　マンションであっても一戸建てであってもご自宅などの不動産を売却する際には、不動産会社へ売却業務を委託される方が多数です。一般の方がご自身で売却活動を行うのは、身内や近所の方が偶然に買いたいという話が持ち上がったときぐらいではないでしょうか。

　不動産会社が売主から売却の依頼を受け、または買主から購入の依頼を受けて行う業務を仲介もしくは媒介と呼びます。売主と不動産会社、買主と不動産会社が結ぶ契約のことを媒介契約と呼びます。また、このような業務を行う不動産会社を仲介業者と呼ぶことが一般的です。

　この媒介業務には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という３つの種類があります。売主は、不動産会社に査定してもらった後に、どの不動産会社に売却を依頼するか検討すると同時に、どの媒介契約を締結するかも検討しなければなりません。この選択次第で不動産売却の成否に影響が生じることもあるため、それぞれの意味を理解しておきましょう。

●専属専任媒介契約
　この専属専任媒介契約は、売主が不動産会社1社のみに売却を依頼することになります。複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができないばかりか、売主が自ら買主を見つけて直接に契約することもできません。

　注意点としては、専属専任媒介契約で依頼した後に身内などから購入の話があっても売却を依頼した不動産会社を介して売買契約を交わさなければならないため、仲介手数料が生じるということです。

　売主に対する拘束が強いことから、契約の有効期間は3ヶ月までと決められています。仮にこれ以上の契約期間とした場合でも3ヶ月に短縮されます。また、専属専任媒介契約を締結してから5日以内に依頼を受けた不動産会社は指定流通機構（レインズ）へ物件情報を登録しなければなりません。

また、不動産会社は1週間に1回以上は売主へ販売活動の状況を報告することが義務付けられています。

●専任媒介契約
　次に専任媒介契約です。この契約においても売主が売却を依頼できる不動産会社は1社のみに限られます。同時に別の不動産会社へ依頼できないわけです。ただ、専属専任媒介契約との違いは、売主が自ら買主を見つけた場合には直接に売買契約を交わすことができるという点です。

　もし、身内やご近所の方などから購入したいという申し出が生じる可能性があるならば、専属ではなく専任媒介契約としておく方が良いでしょう。

　専属専任媒介契約と同様に、契約の有効期間は3ヶ月までと決められています。そして不動産会社が指定流通機構（レインズ）へ物件情報を7日以内に登録しなければなりません。「専属」のときは5日以内でしたが、少し緩和されています。

　また、不動産会社は2週間に1回以上は売主へ販売活動の状況を報告することが義務付けられています。

●一般媒介契約
　最後に一般媒介契約についてです。この契約では、売主が複数の不動産会社へ売却を依頼することができます。同時にいくつもの不動産会社へ売却依頼をしたい場合に選択することになります。また、売主が直接に買主を見つけた場合にも直接契約が可能です。

　最終的には、売主の売却希望条件に合致する買主を見つけた不動産会社を介して売買契約することになります。

　ちなみに、他の不動産会社に売却を依頼しているか、また他に依頼している不動産会社を伝えるかどうかは選択できます。他に依頼した不動産会社を明らかにしない場合であっても、広告宣伝活動やレインズの登録情報などによって他の不動産会社にも情報が伝わることも多いです。

　また、一般媒介契約では指定流通機構（レインズ）への物件情報の登録は義務ではありません。