荒井康矩の住宅コラム

住宅購入の売買契約と手付金を支払う前に確認すべき注意点

○住宅購入の手付金を支払う前のチェックポイント
　いくつもの物件を見学などして比較検討した後、ある物件を購入しようと決断したとします。そうしますと、いよいよ売買契約を結ぶということになります。

住宅購入の手付金

　住宅購入の相談サービスをしておりますと、よくこの売買契約のタイミングで支払う手付金についてご相談をお受けすることがありますが、初めて住宅を購入する方にとっては慣れないことですから手付金で100万円単位のお金を支払うとなりますと不安になることも多いようです。無理もないですね。

　手付金は原則として、契約を締結するときに買主が売主へ支払う金銭であり、売買代金の５～１０％程度であることが多いです（建物が完成か未完成かにもよるため、「売買契約と手付金」も参照してください）。手付金を支払って売買契約を締結した後に買主の都合で契約解除してしまいますと、この手付金は返金されないために十分に注意を払う必要があります。ここでは、住宅購入の手付金を支払う前に買主がチェックしておくべきこと、注意すべきことについてお伝えします。

　手付金を支払う前にチェックすべき点として、以下の項目が挙げられます。

土地条件の確認
建物の状況確認
売買契約書の内容把握
資金計画

　簡単に言えば、物件のこと（土地や建物）、契約書のこと、資金のことということになりますね。これらをもう少し詳しくご説明します。

○土地条件の確認
　土地条件とは、道路や敷地、立地・環境などのことです。多くの人が住宅を購入する際には土地よりも建物に対して意識が偏りがちですが、不動産の資産価値と言う点では土地条件の方が重要となることも多いです。

　道路の幅員（巾）が４ｍ以上あるか、道路の種類が権利上弱くないか、敷地の形状が異形でないか、境界が明確であるか、越境物がないか（植栽や隣地建物の雨樋などが境界線を越えていないか）、希望の住環境であるか、駅・学校・病院の位置関係、学校への通学ルートが危険でないか、など様々なことを確認しおかなければなりません。駅や学校へのルートは実際に歩いて確認しておく方がよいでしょう。時間帯を変えて歩くことで違った景色も見えてきます。

○建物の状況確認
　次に建物の状況・状態の確認です。これは新築住宅でも中古住宅でも必要なことです。

　「新築なら新しいから大丈夫だろう」と考える方もいらっしゃいますが、実際には新築住宅の欠陥住宅問題はいつになっても無くなっていません。瑕疵保険や売主側が利用する検査機関もあるものの、欠陥工事が無くなっているわけではありません。これらの検査が消費者（買主）の立場にたったものではないからでしょう。

　また、「中古なら多少は建物が傷んでいても仕方ない」と考える方がいらっしゃいますが、これも違います。同じ中古住宅でも建物の状態はそれぞれで大きな違いがあり、ひどいものを購入してしまうと購入後すぐに補修工事などに大きなコストがかかってしまうことも少なくありません。同じ築20年でも状態の良いものと悪いものは、驚くほど違いがあるものです。

　建物で失敗したときのリスク（補修コストの負担や交渉の手間など）は大きいため、出来れば専門家による住宅診断（ホームインスペクション）などのサポートを受けておきたいものです。

○売買契約書の把握
　手付金の支払いは、売買契約を交わす際に行います。この売買契約書は、その後の売主と買主間のトラブルの解決・交渉などのためにも大事なものですから、もし買主に不利な内容となっておれば一大事です。

　また、売買契約書の前に説明を受ける書面（重要事項説明書）も非常に大事な事が書かれているので、その内容を把握しておかなければなりません。物件の詳細はこの重要事項説明書で確認するものです。

　よって、重要事項説明書と売買契約書は契約日よりも前に不動産会社から入手しておき、その内容をしっかり読んでおかなければなりません。これらは、買主が何も言わなければ契約日よりも前に見せてもらえないことが多いため、買主から不動産会社へ「契約書と重要事項説明書を先にもらいたい」とはっきり要望する必要があります（参照「重要事項説明書の基礎知識や注意点」）。

○資金計画
　実は何よりも資金計画が大事であるかもしれません。返済計画に無理があれば、その後の人生に大きな影響を与えてしまいます。人生設計（ライフプラン）を考慮した住宅購入の資金計画を立てなければなりません。

　最近は、この資金計画についてもファイナンシャル・プランナーに相談される方も増えています。一度、検討されてもよいでしょう。