売買契約で注意すべき最低限度のチェックポイント

　住宅購入の流れは、売買契約を交わすタイミングで１つの区切りとなります。「どの住宅を買おうか？」と物件選びをする段階から、引渡しを受けるまでの段階へと移っていきます。

　この区切りとなる売買契約が非常に大事であることは言うまでもないのですが、住宅購入者の皆さんのなかには、その契約内容を把握していない方が驚くほど多いものです。

　数千万円もの契約を内容をしっかり把握せずしているのは、不思議なことですが、一方でその内容が専門的であるゆえに把握しづらいのも確かです。

　住宅購入相談をお受けしておりますと、「契約書の中でも特に大事なポイントに絞って教えて欲しい」と言われることがあります。契約とは、その内容の全てが大事だということが基本にあるので、特に大事なポイントと言われてもなかなか絞り辛いものです。しかし、今回はあえて無理矢理に絞ってここでお伝えしたいと思います。

・瑕疵担保責任の期間

　この瑕疵担保責任とは、その住宅に隠れた瑕疵（欠陥）があったときに売主が買主に対して負うものです。売主が不動産業者である場合には、２年以上としなかればならず、これより買主に不利な条件は無効です。

　売主が一般個人の場合（中古住宅では多いです）、売主と買主の両者の合意によって決められるはずの瑕疵担保責任の期間が不動産仲介業者によって一方的に決められていることが多いので、注意してほしいです。

　今までにたいへん多くの売買契約書を見てきましたが、引渡し後０〜３ヶ月の期間としていることが非常に多いです。０か月、つまり売主の瑕疵担保責任を免除している契約も多いということを理解しておいてください。

　買主の立場で考えれば、当然のことながら売主の瑕疵担保責任を免除にされてしまいますと、何かあっても責任を求めることができません。よって、免除は避けたいものです。２〜３ヶ月程度の瑕疵担保責任の期間が設けられているかどうか、売買契約書や重要事項説明書で確認しておく必要があります。

・宅地造成または工事完了時における形状・構造等

　土地の造成や建物が未完成の状況で契約するときに注意が必要です。現地で実物を見れる状況であれば、実物をしっかり見ることで、「イメージと違った」「不動産業者の説明と違った」ということの多くを防ぐことができます。

　しかし、工事中や工事前の段階であれば、資料で確認するしかありません。資料での確認は、一般の方には簡単ではないばかりか、資料不足により詳細が不明なことも少なくありません。

　そのような状況のまま契約してしまい、出来上がった住宅を見てから、「イメージと違うので契約を破棄したい」と言っても手遅れです。

　土地の造成前に購入するのであれば、土地の資料（区画割図など。サイズの入った詳細なもの）を入手しておく必要がありますし、建物の完成まであれば建物の設計図書を入手しておく必要があります。しかし、建物はともかく、土地については造成を完了してから現地確認して、購入判断してもらいたいものです。

　寸法も何もわからない土地の分割図と建物の間取り図だけを見て契約された方から、ご相談いただいたことがありますが、資料不足ではどのような住宅になるのかプロでも判断できません。そのような状況でご依頼をお受けしても、品質チェックぐらいしかできませんので、契約前にできるだけ資料を整えるようにしましょう。