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住宅ローン・資金計画の注意点・基礎知識

住宅ローンの繰り上げ返済の注意点:こまめにするか?貯まってからか?

 繰り上げ返済について引き続き見ていきます。住宅ローンを選ぶ際ですが、繰り上げ返済のしやすさも考慮に入れるべきかもしれません。たとえば、一部繰り上げ返済の最低金額は住宅ローンによって違います。1回あたり1円以上のもあれば、1万円以上や毎月返済額以上など様々です。

 よく知られていることですが、財形住宅融資は半年返済分以上(期間短縮の場合)、フラット35は100万円以上からとなっています。

 家計に余裕が出来れば、繰り上げ返済はやって行きたいという声をよく耳にします。そこで繰り上げ返済の運用面に着目して、こまめに行った場合と貯まってから行った場合との違いを例で確認してみましょう。

○事例の住宅ローンの借入条件
 借入額3,000万円、長期固定金利2.5%、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしのケースです。

1.こまめに行った場合の試算
 当初から1年毎に約20万円を5回繰り上げ返済(期間短縮)
 短縮期間:1年8ヶ月
 利息軽減:約116万円

2.貯まってから行った場合の試算
 5年後に約100万円を繰り上げ返済(期間短縮)
 短縮期間:1年7ヶ月
 利息軽減:約105万円

 上記の1と2を比べると、利息軽減額での差額は約11万円になります。(純粋に比較の便宜上、繰り上げ返済手数料、および、貯蓄期間で得られる利子を無視します)

 5年間での繰り上げ返済額は同じ100万円でも行う時期が違うだけで、それぐらいの差が付いてしまいます(借り入れ当初の返済は利息部分が多いので、早くこまめに返済することで効果に差が生じることになります)。

 それなら「もっと前倒しでやりたい」とか「金額を増やしてみたい」とか考えてしまいますね。

 あとはマメに行えそうな方にとって、繰り上げ返済は100万円以上からという住宅ローンはネックに感じられるかもしれません。繰り上げ返済が前提の方にとっては大事なポイントですね。

 もちろん、繰り上げ返済の時期や金額の算定においては、住宅購入後の家計のやりくりを想定したり、数年以上先に来る出費も見据えて長期的・総合的にご判断ください。

 そのためにもライフプランに繰り上げ返済を組み込んで試算いただくことをオススメいたします。安心して行っていただくための担保として。次回は、「住宅ローンの繰上げ返済の注意点:「定年までに完済!」とするためには?」です。


山下修一



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