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家賃並みの支払いで住宅購入(マンション購入)するときの注意点

 新築・中古を問わずマンション販売の広告などを見ていますと、「毎月、家賃並みの支払いで住宅を購入できます」「家賃並みの負担でマンションを購入」「いつまで家賃を払い続けるのですか?」などといったフレーズが目に飛び込んできます。

 住宅を購入する方、もしくは購入しようかと考えている方の多くが、「どうせ家賃を払うのなら買った方が得かな」という考えがきっかけになっているのではないでしょうか。家賃はいくら支払っても資産にはなりませんが、マンションなどを購入して住宅ローンを支払うのであれば、資産を作れるという考えは誰もが考えることです。

 同条件(広さや立地など)のマンションであれば、家賃よりも住宅ローンの毎月返済額の方が安くなることが多いのも購入の魅力の1つと言えます。ここでは、家賃並みの支払いで住宅購入(マンション購入)が本当かどうか、また注意すべき点が何かについてお伝えします。

 家賃並みかどうかで検討すべき主な項目は以下のものが挙げられます。

○賃貸の場合
 家賃(共益費を含む)
 賃借時の諸費用

※賃借時の諸費用は既に借りているマンションである場合は新たに生じる費用ではないため検討対象外です。

○住宅購入の場合
 住宅ローンの返済額
 管理費・修繕積立金
 修繕積立一時金
 固定資産税・都市計画税
 購入時の諸費用
 住宅のメンテナンス費用(リフォーム・補修・設備交換など)

 家賃並みかどうかを比較検討する際には、よく「毎月の負担額」で比較されています。広告ではそこを強調することが多いです。例えば、「住宅ローンの借入額 3,000万円で毎月の返済額は108,000円です。今の家賃と比べてください」といった具合です。マンションを購入した場合にかかる管理費や修繕積立金を含めて考えたとしても、公平な比較にはまだほど遠いものがあります。

○住宅購入の負担に関して検討すべきこと
 これを単純に家賃と比べても意味がありません。賃貸の場合のラニングコストは家賃(共益費)が主な項目ですが、購入した場合には住宅ローンの返済額や管理費・修繕積立金以外に多くの費用がかかるからです。

 賃貸と購入を比較する場合は、最低でも年間の負担額で比較しなければなりません。もちろん、年間負担額の比較も参考の1つであって、できれば長い年数を考慮した総額の負担額の違いを考えるべきです。

 固定資産税もそうですし、マンションであれば修繕積立金の一時金が生じることもよくあります。古くなってきたときの補修費用やリフォーム費用などは当然ながら住宅購入者が自ら負担しなければなりません。これらは決して小さな額ではなく、大きな負担となります。

○賃貸住宅の負担に関して検討すべきこと
 逆に、賃貸の場合もそのまま家賃だけを考えれば良いとも言えません。何年も先のことを考えてください。古くなり内装も傷んできた賃貸の部屋と購入後に古くなってから自らリフォームした部屋では住み心地が全然違いますね。賃貸でも同じ快適さを得るためには住み替え(別の部屋への引越し)が必要になりますから、引っ越し費用(引越し代のほかに礼金などもかかる)も計算に入れなければなりません。

 そもそも借りている部屋の場合は、設備が購入した住宅ほどレベルが高くないことも多いため、この点でも単純比較はできません。

 また、将来の転居のことを考えてみると高齢者となってから賃貸住宅を借りる際には苦労する可能性があります。高齢者の家賃支払いに対する不安が家主側にあるからです。思うような部屋が借りられないリスクがあることも考えておいた方がよいでしょう。

 とはいえ、社会状況の変化が予想されます。今でも住宅は多く余っており空家が非常に多いですが、それでも新築物件が次々と建設されています。今後はさらなる空家増加が間違いなく、家主側も条件を緩和して借主を探す方が増えることが予想されます。高齢者に課さないとなれば人口分布を考慮しても不利ですから、今ほど高齢者が賃貸契約に苦労しない状況も考えられます。

 賃貸と住宅購入のどちらがよいか、家賃並みの負担で購入が本当かどうかは諸条件によることですので、一概には言えません。ここでお伝えしたことを参考に考えてみてください。





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